Author: admin

“Het Tomadohuis is een iconisch pand, ik heb er geen ander woord voor. Het heeft een monumentale status en is ook vanwege de locatie, vlakbij het station in Dordrecht, interessant. Maar hoewel het qua architectuur echt heel mooi is, zag het er de afgelopen jaren niet uit zoals je zou verwachten van een dergelijk gebouw. Twee verdiepingen werden nog bewoond, de rest stond al een aantal jaren leeg en werd niet meer onderhouden. Zonde. Wij transformeren kantoorpanden veelal naar middeldure huurappartementen. Dat is in dit geval wel een uitdaging, onder meer vanwege de monumentale status. Je wilt niet aan de oorspronkelijke architectuur tornen, en niet te veel wanden toevoegen, want dan doe je de uitstraling teveel geweld aan. Daarom worden het lofts, van 25 tot 75 vierkante meter.

Locatie van een pand

Wanneer wij panden zoals het Tomadohuis krijgen aangeboden, werken we van grof naar fijn. Allereerst kijken we naar locatie. We willen graag actief zijn in de steden en we kiezen dan ook altijd voor gemeenten van honderdduizend inwoners of meer. Openbaar vervoer moet in de buurt zijn, het pand moet gelegen zijn in het centrum of met een winkelcentrum op fiets- of loopafstand, en het liefst ook met faciliteiten zoals een hogeschool. Dordrecht is bovendien echt een stad in opkomst. De Koning zei het een paar jaar geleden al: “Hoe dichterbij Dordt, hoe mooier het wordt.” De stad is zich in rap tempo aan het ontwikkelen en daar willen wij graag aan bijdragen. Daarnaast beoordelen we natuurlijk verschillende aspecten van het pand. Onze voorkeur gaat uit naar oude hoofdkantoren. Daarbij is meestal veel aandacht aan bouw en onderhoud besteed en dat zie je terug in de kwaliteit van gevels, plafonds, vloeren en liften.
In januari is de sloop, het strippen van de verdiepingen, in het Tomadohuis gestart. Op 1 mei zal het restaurant Copenhagen op de onderste verdieping al haar deuren openen. En in juni verwachten we de sleutels te kunnen overhandigen van de eerste opgeleverde appartementen.”

Het pand doet nu dienst als onderkomen voor de gemeentelijke bibliotheek. Omdat de bibliotheek binnenkort verhuist, is de gemeente op zoek naar een nieuwe eigenaar én een nieuwe bestemming voor het monumentale pand. Donderdag 31 maart geeft de raad van Uithoorn nog hun mening. Drie experts vertellen waarom dit bijzondere gebouw een nieuwe toekomst verdient .

Ria Zijlstra – wethouder gemeente Uithoorn:

“Iedere inwoner van Uithoorn, van jong tot oud, kent De Hoeksteen. Het is niet zomaar een kerk. Het is een ontmoetingsplek. Zo heeft Rietveld het gebouw ook ontworpen. Rietveld was een atheïst. Zijn streven was niet zozeer een huis van God ontwerpen maar een plek realiseren waar alle mensen zich thuis zouden voelen. Het resultaat was een multifunctioneel gebouw. Er was natuurlijk een kerkruimte maar er waren ook tal van ruimtes die voor andere activiteiten konden worden ingezet.”

Centrum van de gemeenschap

“Vanaf het moment dat De Hoeksteen in gebruik werd genomen, bood het plaats aan onder meer een crèche, een ontmoetingsplaats voor Spaanse emigranten, een theaterzaal en een vestiging van de (rabo)bank. Het was letterlijk het centrum van de gemeenschap. En dat is het, nu er een bibliotheek is gevestigd, nog steeds. De Hoeksteen betekent dan ook veel voor de inwoners van Uithoorn. Daarbij komt dat menigeen er reuze trots op is dat juist hier een monumentaal pand van Gerrit Rietveld staat. Die verbondenheid met De Hoeksteen is iets waaraan de gemeente veel waarde hecht. Dat komt ook tot uiting in ons besluit om het pand weliswaar te verkopen maar aan die verkoop een aantal voorwaarden te verbinden.”

Band met Rietveld benadrukken

“Een van de voorwaarden is dat de buitenzijde intact blijft. De Hoeksteen is en blijft een echte Rietveld. Die band met Rietveld zien wij ook graag terug in het interieur. En een andere voorwaarde is dat wij eraan hechten dat het gebouw toegankelijk blijft voor de Uithoornaars en liefst ook een impuls geeft aan de economie en het toerisme. Dat zou kunnen door er bijvoorbeeld een museum met daarbij een horecavoorziening te vestigen. Wij begrijpen dat de herbestemming naast het aankoopbedrag een fikse investering vergt. Daarom willen wij ruimte scheppen voor creatieve oplossingen die het plan financieel levensvatbaar maken zodat het gebouw met de karakteristieken van Rietveld behouden blijft. Wij staan open voor innovatieve ideeën en ik nodig iedereen uit mee te doen aan ons verkooptraject. Informatie over dit traject is te vinden op www.uithoorn.nl/hoeksteen.”

Ellen Klaus – Cultuurcompagnie Noord-Holland:

“Provincie Noord-Holland heeft een initiatief ontwikkeld om leegstand en verval van gebouwd monumentaal erfgoed tegen te gaan. In het kader van project Herbestemming-NH wordt ieder jaar voor drie bijzondere gebouwen een nieuwe bestemming gezocht. De Hoeksteen is één van die gebouwen.”

Cultuurhistorische waarde

“Rietveld heeft een enorm oeuvre maar hij heeft in zijn hele leven maar één kerk ontworpen. Het afgelopen jaar en ook dit jaar komt er bijna wekelijks een kerk leeg te staan. En het is niet mogelijk om voor iedere kerk een nieuwe bestemming te vinden. Dat is ook niet zo erg want niet iedere kerk is even belangwekkend als Nederlands erfgoed. Maar juist De Hoeksteen is wel van grote cultuurhistorische waarde. Het is heel belangrijk dat naast de meubels en de gebouwen van Rietveld ook deze kerk behouden blijft. Het gebouw is met de kubistische vorm, de grote grijze betonnen blokken en de gevelhoge ramen, typerend voor zijn stijl.”

Grote meester van de 20e eeuw

“Wij hebben het vaak over de Nederlandse meesters van de Gouden Eeuw en dan doelen wij op wereldberoemde schilders als Rembrandt. Wat Rembrandt was voor de Nederlandse schilderkunst is Rietveld voor de Nederlandse meubelkunst en architectuur. Hij is een van onze grote meesters van de 20ste eeuw en was in grote mate verantwoordelijk voor de stroming De Stijl en daarmee de voorloper  van Dutch Design. De Hoeksteen biedt de mogelijkheid om meubels van Rietveld tentoon te stellen in een iconisch gebouw van Rietveld. Dat is overigens meer dan alleen een idee. Rietveld heeft onder meer de inrichting van de perskamer van het nieuwe gebouw van de Unesco in Parijs ontworpen. Die meubels zijn nu opgeslagen maar zouden hier perfect passen. De gemeente is ook benaderd door de Stichting Erven Rietveld met de vraag of De Hoeksteen een museum kan worden voor de Rietveld collecties die nu in verschillende museumdepots onzichtbaar zijn voor publiek. De Hoeksteen kan een echt Dutch Design museum worden dat interessant is voor bezoekers uit binnen- en buitenland.” 

Kim Beckers – Projectmanagement en -adviesbureau Appm:

“Appm werkt letterlijk aan een mooier Nederland door samen met onder meer overheden te zoeken naar herbestemmingen voor bijzondere panden. Gemeente Uithoorn heeft met dit gebouw veel ambities, maar er was geen budget beschikbaar. Toen wij dat hoorden, hebben wij aangeboden mee te helpen bij het zoeken naar een oplossing. Wij geloven zozeer in het welslagen van dit project dat we bereid zijn hier resultaat gebonden te adviseren. Dit soort uniek erfgoed verdient een tweede leven.”

Verkoop onder voorwaarden

“Wij helpen onder meer door op eigen risico in samenwerking met de gemeente de kaders voor de verkoop te bedenken en de markt uit te dagen om met goede en onconventionele plannen te komen voor dit gebouw. Het gaat de gemeente niet om het behalen van een zo hoog mogelijke verkoopprijs. Het gaat om de plannen die de nieuwe eigenaar met het pand heeft. De belangrijkste voorwaarde is dat aandacht wordt besteed aan het gedachtegoed van Rietveld. Ook van belang is dat de plannen een economische impuls opleveren voor Uithoorn. De Hoeksteen moet verder blijven wat het nu is, een hele belangrijke plek voor de inwoners van Uithoorn. Tenslotte kan een kandidaat koper ook scoren op het gebied van duurzaamheid en het beperken van overlast. In Amsterdam is een dergelijke herontwikkeling eenvoudiger, maar ook in Uithoorn kan een uniek gebouw een unieke functie herbergen en een tweede leven krijgen. Wij kennen de valkuilen van herontwikkeling en helpen de gemeente hier tussen de klippen door.

Gedachtegoed Rietveld centraal

“Stel dat iemand op de begane grond een caféachtige ruimte creëert met Rietveld meubilair en ook nog een interactieve tentoonstelling realiseert over Rietveld en zijn gedachtegoed. En dat diegene, om het hele project te financieren, op de bovenverdieping prachtige appartementen bouwt. Dan heeft die partij absoluut de voorkeur boven een partij die een veel hoger bod doet maar dit bijzondere pand wil veranderen in alleen maar kantoor- en woonruimte. Centraal staat het behouden van de cultuurhistorische waarde en de toegankelijkheid van dit pand voor de bezoekers.”

Ontwikkelingsbedrijf Heilijgers doet het. Ondertussen heeft Heilijgers, indien gewenst, ook nog alle vergunningen geregeld en de verkoop of verhuur tot en met beheer plus onderhoud. Heilijgers heeft het allemaal in huis en de klant heeft nergens omkijken naar. Met name het sociale aspect vindt het ontwikkelingsbedrijf steeds belangrijker.

‘De overheid trekt zich steeds meer terug qua voorzieningen. En woningcorporaties mogen nog maar één kerngebied hebben om te begeleiden. Wij vinden het daarom belangrijk om daar waar behoefte is complementair bij te dragen aan de samenleving.’ zegt Rob Jansen, directievoorzitter van Heilijgers. ‘Zo faciliteert Heilijgers een beheerder die via een online platform alle communicatie tussen bewoners, winkeliers, verhuurder en zorgverlener ondersteunt. Het kan om kleine dingen gaan zoals op de pagina publiceren op welke dagen het vuilnis wordt opgehaald, maar we kunnen daar ook signaleren dat bijvoorbeeld de wijkverpleging niet goed genoeg geregeld is. Het is dan makkelijker als wij vanuit Heilijgers de juiste instanties weten te bereiken.

Zo kunnen we ons best doen voor betere zorg of andere dingen waarvan we horen dat ze nodig zijn. We geven geen garantie dat dit altijd helemaal lukt zoals de bewoners het willen, maar we garanderen wel een inspanningsverplichting daartoe. Ook de wijkagent betrekken we en geven we de gelegenheid met de wijk te communiceren om de veiligheid te bevorderen. Hetzelfde geldt voor huisarts, zorgverleners, retailers en maatschappelijke organisaties zoals het wijkbeheerteam en woningcorporaties. Als we zien dat de sociale cohesie structureel stabiel is en er is verbondenheid, dan is onze taak geslaagd en is onze rol over te dragen aan de lokale betrokkenen.’

Waardeverhoging

Jansen wijst erop dat deze manier van een wijk afleveren goed is voor alle partijen. Bewoners, corporaties of beleggers, beheerders en eigenaren. ‘Een wijk waar langdurig prettig en veilig wordt  samengeleefd geeft rust, er zijn minder mutaties, minder kosten en het verhoogt het woon- en leefklimaat en de waarde van de woningen in de wijk. Eigenlijk hebben onze klanten er geen omkijken naar als ze dat willen. Want wij kunnen het hele traject voor ze uit handen nemen: alle vergunningsprocedures, pre-sales, gebiedspromotie, de daadwerkelijke verkoop en/of verhuur van de woningen tot en met het beheer en het onderhoud. De kennis en ervaring voor al deze fases hebben we zelf in huis maar wij onderscheiden ons in de zachte factoren van de sociaalmaatschappelijke cohesie in de wijk.’ 

Flexibel concept als vertrekpunt

Een andere sterke troef die Jansen in handen heeft is de Heilijgers-woning. Zeker als deze wordt opgeleverd in eerder genoemde aanvullende service en sociale cohesie, wordt de Heilijgers-woning door beleggers gezien als innoverend en competitief. ‘We onderscheiden ons vooral door de flexibiliteit bij deze woningen die starten bij 71.500 euro. Het Heilijgers Woningconcept kent geen standaardwoning, maar is een concept dat als vertrekpunt dient,’ vertelt Jansen enthousiast. ‘Elk project wordt ontworpen door een architect. Deze stemt de woningen af op de wensen van de opdrachtgever en de randvoorwaarden, bijvoorbeeld het stedenbouwkundig plan. Dit maakt het concept ook geschikt voor inbreidingslocaties. Wie een aanvraag doet, kunnen wij al binnen een dag laten weten of het project haalbaar is. Meestal zelfs al binnen een middag. Doordat een aantal onderdelen standaard zijn, kunnen we de woningen goedkoop, duurzaam en snel realiseren. En de flexibiliteit gaat zover dat een afwisselend straatbeeld tot de mogelijkheden behoort. Na zo’n 80 dagen is de eerste woning al gereed en daarna elke dag een nieuwe woning,’ vertelt Jansen verder. ‘Het zijn al duurzame woningen met de mogelijkheid voor verdergaande energiebesparing tot en met Nul op de Meter NOM.’ 

Grote marktvraag

Jansen is blij dat hij op deze manier ook makkelijk kan voldoen aan de grote marktvraag die er momenteel is voor betaalbare woningen, starterswoningen en woonruimte voor vluchtelingen. Heilijgers creëert deze woningen in een handomdraai en we zijn blij om zo ook onze bijdrage te leveren aan de sociale vraagstukken van dit moment,’ aldus Jansen.

Project 1 De Geus
 

Impressie De Geus, binnenkant

EINDELIJK EEN BIOSCOOP

In het stationsgebied van Leiden zijn verschillende ontwikkellocaties. Recht tegenover het Centraal Station Leiden op de hoek van het Stationsplein en de Stationsweg staat het YNS gebouw.

Ontwikkelaar Sustay won voor deze locatie de tender. Hier verrijst een innovatief gebouw met verschillende functies; De Geus. Hierin komt een grote bioscoop, horeca, een congrescentrum, winkels én 85 woningen.

Projectmanager Giel van Wijk: “We zijn nu bezig met de uitwerking van het ontwerp en de contracten met alle betrokken partijen. We hebben gewonnen, nu gaan we het waarmaken.” Naar verwachting start de bouw eind 2018.

SPIN-OFF

Het meest bijzondere van de Geus is voor van Wijk de bioscoop. “Daar is al dertig jaar behoefte aan in Leiden en nu gaat het eindelijk gebeuren.” Niet alleen de bezoekers van de bioscoop, maar ook de spin-off daarvan zorgen voor meer leven in het stationsgebied.

“Er is onderzoek gedaan naar die spin-off; heel veel bezoekers van de bioscoop en het congrescentrum geven extra geld uit in de horeca en andere voorzieningen in de stad. De levendigheid en transparantie van de bioscoop geeft het plein de verblijfskwaliteit die het nodig heeft.”

HUISVESTING

“De huisvesting van de huurders tijdens de bouw is een leuke uitdaging. Een supermarkt bijvoorbeeld twee jaar sluiten is natuurlijk geen optie. In de Jumbo hebben we een goede partner gevonden waardoor we dat goed kunnen oplossen.

ENTHOUSIASME

Van Wijk vertelt dat er 22 partijen inschreven voor de tender. “Ik ben blij dat wij gewonnen hebben. Ons enthousiasme en de samenwerking met de lokale bioscoopondernemer heeft daarin geholpen.

Sustay heeft een jong team dat met een frisse blik ontwikkelt. En omdat alle ‘verplichte’ onderdelen dik in orde waren, vermoed ik dat onze positieve vibe de doorslag heeft gegeven. We zien steeds meer dat nieuwe jonge ondernemers het stokje overnemen van de meer gevestigde namen.”

Project 2 Synchroon
 

Illustratief beeld Synchroon – Bron: NL Architecten

COMPLEX VRAAGSTUK

Regiomanager van Synchroon Coen van Oudheusden vertelt enthousiast over de plannen aan de Stationsweg die door Synchroon ontwikkeld worden. “Het is een sokkel met een hotel, ongeveer duizend vierkante meter horeca en een parkeergarage met daar bovenop twee woontorens met koop- en huurappartementen.

Synchroon ontwikkelt graag in Leiden, het is een mooie stad met een rijke historie. Stationsgebieden zijn dé gebieden van de toekomst waar altijd dynamiek is en waar een mix aan functies uitermate goed past. De sokkel met de twee torens herbergen diverse functies en dat moet wel allemaal passen. De complexiteit van een dergelijk vraagstuk is groot, maar wij houden wel van een uitdaging. Het maakt ons onderscheidend.”

LEVENDIG GEBIED

Van Oudheusden vindt het hotel en de horeca van toegevoegde waarde binnen het gebied. “Met 65.000 passanten elke dag is het een welkome uitbreiding. En samen met de woonfuncties is er altijd levendigheid in het gebied.” Van Oudheusden vertelt dat het plan nog door de bestemmingsplan procedure moet.

“Dit duurt ongeveer anderhalf jaar, maar we verwachten toch eind 2020 klaar te zijn. Het station is nu geen visitekaartje voor de stad, iedereen is blij dat dit gebied nu aangepakt wordt. En natuurlijk zal er sprake van enige overlast zijn in een bepaalde periode, maar daar krijgt men wel een prachtig stationsgebied voor terug.”

UITDAGEND

Van Oudheusden merkt op dat bouwplannen aan steeds strengere energie-eisen moeten voldoen. “Torens hebben maar een klein dakvlak, dus zonnepanelen zijn slechts in beperkte mate een optie. Het is een uitdaging om toch aan de duurzaamheidseisen te gaan voldoen.”

Project 3 Lorentz
 

Impressie Lorentz

Lorentz is het eerste project dat binnen deze herontwikkeling wordt gerealiseerd. Van Wijnen ontwikkelde en bouwt dit markante gebouw samen met Hurks. Op het plintgebouw komen twee woontorens, in een later stadium volgt een derde (kantoor-)toren. Onder het plintgebouw komt een fietsenkelder.

In de plint is ruimte voor retail, kantoren en parkeren. In beide woontorens komen huurappartementen. Projectdirecteur Stefan de Ruijter van Hurks vastgoedontwikkeling vertelt dat de eerste damwand op 9 januari geslagen werd. “Nu wordt de grond bouwrijp gemaakt en wat we daarbij aantreffen is nooit geheel te voorzien”, stelt de Ruijter.

“Als we eenmaal ‘uit’ de grond zijn, wordt het bouwproces beter voorspelbaar. Het is een klein bouwterrein midden in een drukke binnenstad. De locatie vraagt bijzondere aandacht en maatwerk. Om verkeershinder zoveel mogelijk te voorkomen en de logistiek goed te organiseren werken we met ‘just in time deliveries’.”

CONSTRUCTIEVE SAMENWERKING

De oplevering van Lorentz staat gepland begin 2020. De Ruijter stelt dat diverse partijen al vele jaren hebben gepoogd om de ontwikkeling van de plannen voor deze locatie vlot te trekken.

“Sinds Van Wijnen samen met SyntrusAchmea Real Estate & Finance eind 2014 met de opgave aan de slag is gegaan en naderhand ook Hurks is aangehaakt, is het snel gegaan. Deze voormalig ‘rotte kies’ in het stationsgebied wordt nu ingevuld met hoogwaardige nieuwbouw dat qua functie en uitstraling perfect aansluit bij haar omgeving.”

GROTE VRAAG NAAR HUURAPPARTEMENTEN

Peter Appeljan is directeur Woningbeleggingen bij SyntrusAchmea Vastgoed. “Onze klanten, voornamelijk Nederlandse pensioenfondsen, Investeren heel graag in het middeldure huursegment Lorentz staat ook nog eens vlakbij het mooie oude centrum, echt een pluspunt.”

Om als belegger zoveel mogelijk van de eigen wensen gehonoreerd te krijgen, zocht en vond SyntrusAchmea in Van Wijnen een partner. “De huurappartementen in Lorentz zijn een prima toevoeging aan de woningportefeuille en aan de stad.

Nederlandse steden hebben echt behoefte aan huurwoningen met huren tussen de zevenhonderd en duizend euro. Deze vervullen een grote behoefte in de woningvraag. Meer dan tachtig procent van de woningen in Lorentz behoren tot dit segment.” De appartementen worden begin 2020 opgeleverd.

Onder het motto ‘Waar gisteren morgen ontmoet’ werkt de gemeente Leiden samen met ontwikkelaars, aannemers en andere partijen aan een nieuw centrum-stedelijk gebied dat een samenhangende verbinding tussen historische Leidse binnenstad en het Leiden Bio Science Park vormt.

Bouwrijp

Er is een grondexploitatiewet. In deze wet wordt geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkelingte verhalen op grondeigenaren, veelal projectontwikkelaars.

Daarnaast omvat de wet regels met betrekking tot vergoeding van planschade. De wet regelt echterniets voor projectontwikkelaars die, na aankoop van de grond, worden geconfronteerd met onvoorziene kosten om de grond bouwrijp te maken.

“Zeker in het geval van herontwikkeling van stedelijke gebieden zijn er altijd problemen met de ondergrond waarvan zonder voorafgaand onderzoek niet duidelijk is wat de extra gevolgen zullen zijn”, vertelt Rolf Kwakkel, expert op het gebied van gebiedsontwikkeling en directeur van Infrasoil.

Problemen met ondergrond

Die problemen kunnen onder meer betrekking hebben op historische verontreinigingen, in de grond aanwezige kabels en leidingen die verplaatst moeten worden, de aanwezigheid van vleermuizen of andere beschermde diersoorten en het moeten voorbelasten van het gebied om te komen tot een zettingsvrij bouwterrein.

“En zo zijn er nog heel veel andere zaken die een vertragende, en dus kostenverhogende, invloed kunnen hebben op de uitvoering van bouwprojecten zoals het aanvragen van vergunningen, procedures, planningen en doorlooptijden.”

Investeren in onderzoek

Zeker nu in Nederland jaarlijks 80.000 woningen moeten worden gebouwd, nog afgezien van het inlopen van de achterstand die de laatste jaren is opgelopen, is het belangrijkte zorgen dat bouwprojecten zonder vertragingen zonder extra kosten kunnen worden uitgevoerd.

“Partijen zouden voor aan- of verkoop van een al dan niet bebouwd terrein moeten onderzoeken hoe het is gesteld met de ondergrond”, vindt Kwakkel. “Op die manier kun je alle risico’s in kaart brengen en vervolgens de eventuele meerkosten om de grond bouwrijp te maken benoemen. Dan weten beide partijen waar ze staan.

Vervolgens kunnen zij afspraken maken over wie welke kosten voor zijn rekening neemt.”

Gevolgen hogere kosten

Als vooraf geen duidelijke afspraken worden gemaakt, kan dat leiden tot grote problemen.
“Stel een ontwikkelaar koopt de grond voor € 400 per m2 en moet later nog eens € 200 per m2 investeren om de grond bouwrijp te maken.

Dat heeft gevolgen voor de haalbaarheid van het bouwproject en stagneert de bouwproductie. De ontwikkelaar zal dan proberen of de prijs van de woningen te verhogen of andere maatregelen moeten nemen om de opbrengst te verhogen en tevens de geplande investeringen te beperken.

Als hij besluit op dezelfde locatie meer woningen te realiseren, is er minder ruimte voor groenvoorzieningen of andere zaken die het woon- en leef comfort kwalitatief beïnvloeden. En dat maakt weer dat de locatie minder aantrekkelijk wordt voor kopers.

En dan heb je het nog niet eens over de discussies en mogelijke conflicten die ontstaan tussen de verkopende, de kopende en de uitvoerende partijen. Daarom is het belangrijk heel specifiek aan te geven wat partijen bedoelen met het begrip bouwrijpe grond.”

Locatiespecieke risicobeoordeling

Over het algemeen wordt een locatie verkocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. “Het is dan aan de kopende partijen om te beoordelen wat de financiële en procedurele gevolgen zijn om deze situatie om te zetten naar een bouwrijpe situatie waarop het feitelijke bouwprogramma kan worden gerealiseerd”, stelt Kwakkel.

“Dat kan alleen als je eerst onderzoek doet of laat doen naar de locatiespecifieke aspecten.” Vervolgens kan de verkregen informatie worden opgenomen in de koopovereenkomst. “Alleen door vooraf een locatiespecifiek risicoprofiel op te laten stellen en op basis daarvan duidelijke afspraken te maken, voorkom je problemen in een later stadium. Die zijn er vaak toch al voldoende.”

09-2017 Petra Lageman, nl.redactie@mediaplanet.com

Deze zogeheten geografische informatie (geo-informatie, geodata) is nodig bij de (her)ontwikkeling van gebieden. Onder andere de Coolsingel in Rotterdam is hier een voorbeeld van. Zo zijn er op het moment plannen deze te herinrichten tot een aantrekkelijke, ruime en groene boulevard.

Er gaat dus veel veranderen op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling. Geodata is hierbij cruciaal. Geo-informatie wordt verwerkt tot digitale, driedimensionale ‘kaarten’ van een gebied. “Geodata zijn cruciaal bij de ontwikkeling van buitenruimte”, vertelt Rob Poll, adviseur bij de gemeente Rotterdam. “Je kunt er allerlei analyses mee doen. Het is wettelijk vastgelegd welke geo-informatie verzameld moet worden. Het maakt niet uit of dat gaat over de Coolsingel in Rotterdam of een kleine straat in een buurt. Geo-informatie is nodig om de huidige situatie te laten zien, maar ook om aan te geven waar bijvoorbeeld een nieuw gebouw of nieuwe straat moet komen en hoe dat aansluit op de huidige situatie, zowel boven- als ondergronds. Geodata zijn open data en dus beschikbaar voor iedereen. Door informatie over diverse thema’s in een kaart te combineren, zie je de samenhang en kunnen vakspecialisten samen werken aan een integrale oplossing.” 

Geavanceerde software

Het verwerken van geo-informatie gebeurt met geavanceerde software. Door verschillende opnamemomenten te vergelijken, is te zien hoe een landschap of een gebied in de loop van de tijd verandert. En door een toekomstige situatie digitaal in een kaart te verwerken, is na te gaan welk effect dat heeft op verkeersstromen, of hoe de schaduw van een nieuw hoog gebouw zal vallen.

Van een bepaald gebied zijn al veel geodata beschikbaar, maar toch zal bij de start van een project vaak nog nieuwe informatie worden ingewonnen. Vroeger gingen daarvoor landmeters op pad, maar nu kan dat met een laserscanner op een auto die door een straat rijdt. “We hebben daar al proeven mee gedaan”, zegt Poll. “Voordeel is dat je voor de metingen een straat niet hoeft af te zetten, zodat mensen er geen last van hebben. Wellicht kan dit stadsbreed worden ingezet. Of misschien kunnen drones worden gebruikt om gegevens te verzamelen. Samen met de TU Delft zijn we dit soort mogelijkheden aan het onderzoeken.”

Deze zogeheten geografische informatie (geo-informatie, geodata) is nodig bij de (her)ontwikkeling van gebieden. Onder andere de Coolsingel in Rotterdam is hier een voorbeeld van. Zo zijn er op het moment plannen deze te herinrichten tot een aantrekkelijke, ruime en groene boulevard.

Er gaat dus veel veranderen op het gebied van binnenstedelijke ontwikkeling. Geodata is hierbij cruciaal. Geo-informatie wordt verwerkt tot digitale, driedimensionale ‘kaarten’ van een gebied. “Geodata zijn cruciaal bij de ontwikkeling van buitenruimte”, vertelt Rob Poll, adviseur bij de gemeente Rotterdam. “Je kunt er allerlei analyses mee doen. Het is wettelijk vastgelegd welke geo-informatie verzameld moet worden. Het maakt niet uit of dat gaat over de Coolsingel in Rotterdam of een kleine straat in een buurt. Geo-informatie is nodig om de huidige situatie te laten zien, maar ook om aan te geven waar bijvoorbeeld een nieuw gebouw of nieuwe straat moet komen en hoe dat aansluit op de huidige situatie, zowel boven- als ondergronds. Geodata zijn open data en dus beschikbaar voor iedereen. Door informatie over diverse thema’s in een kaart te combineren, zie je de samenhang en kunnen vakspecialisten samen werken aan een integrale oplossing.” 

Geavanceerde software

Het verwerken van geo-informatie gebeurt met geavanceerde software. Door verschillende opnamemomenten te vergelijken, is te zien hoe een landschap of een gebied in de loop van de tijd verandert. En door een toekomstige situatie digitaal in een kaart te verwerken, is na te gaan welk effect dat heeft op verkeersstromen, of hoe de schaduw van een nieuw hoog gebouw zal vallen.

Van een bepaald gebied zijn al veel geodata beschikbaar, maar toch zal bij de start van een project vaak nog nieuwe informatie worden ingewonnen. Vroeger gingen daarvoor landmeters op pad, maar nu kan dat met een laserscanner op een auto die door een straat rijdt. “We hebben daar al proeven mee gedaan”, zegt Poll. “Voordeel is dat je voor de metingen een straat niet hoeft af te zetten, zodat mensen er geen last van hebben. Wellicht kan dit stadsbreed worden ingezet. Of misschien kunnen drones worden gebruikt om gegevens te verzamelen. Samen met de TU Delft zijn we dit soort mogelijkheden aan het onderzoeken.”

Bert Vermeij, senior business developer bij Esri Nederland vertelt: “Een herontwikkeling is een ingewikkeld proces, maar een goede voorbereiding voorkomt veel gedoe. Er is vaak sprake van complexe ruimtelijke situaties, met meerdere belangen en (soms tegenstrijdige) ruimteclaims die zorgvuldig tegen elkaar afgewogen moeten worden. Daarvoor is veel informatie nodig: inhoudelijk, financieel en over procedurele aspecten.” Die informatie moet overzichtelijk bij elkaar gebracht worden zodat een project voor alle stakeholders inzichtelijk is.

Kaarten en analyses geven overzicht en inzicht

Neem nu de herontwikkeling van een oude fabriekslocatie. Voor de planvorming is informatie nodig over het terrein, de ligging, het vastgoed, kabels en leidingen in de ondergrond, de verkeersontsluiting, milieuaspecten als geluidhinder en te saneren bodemverontreiniging. De ontwikkelaar wil echter ook weten hoe het zit met de demografische en sociaal-economische ontwikkelingen en de potentie in de lokale woningmarkt. “Alles komt samen op deze locatie. Kaarten en GIS-analyses geven de betrokken partijen overzicht en inzicht. Ze maken de noodzakelijke integrale benadering van de leefomgeving mogelijk, brengen de belangen bij elkaar en faciliteren de samenwerking tussen stakeholders.”

Heel veel open data over de leefomgeving

Boeiend anno 2016 is dat er aan data eigenlijk geen gebrek is. “Gemeenten hebben in de achterliggende jaren veel moeten investeren in het opbouwen van (basis)registraties. Die komen nu als open data beschikbaar. De aandacht verschuift naar het beter toepasbaar maken van deze gegevensverzamelingen, door slimmere analysetechnieken en door gegevens met elkaar te koppelen.”

En ook daar bewijst geo zijn waarde. Meer dan 90% van alle gegevens bevatten een locatie, bijvoorbeeld in de vorm van een adres, een postcode, een wegvaknummer of een perceelnummer. Met die locatie kunnen GIS-systemen gegevens over allerlei onderwerpen integreren. Een niet meer te stoppen ontwikkeling zijn mobile devices als smartphones, navigatiesystemen en allerlei sensoren. Die weten zelf al waar ze zijn door hun gps-registratie: locatie is er altijd en zonder dat we er iets voor hoeven te doen ontstaat er een onuitputtelijke schat aan gegevens over onze stad en leefomgeving.  

Een stapje verder in ‘urban design’

“De techniek van GIS is in staat om de grote hoeveelheden data uit al deze databronnen en sensors samen te brengen en te analyseren. Dat maakt verbanden en patronen zichtbaar en verklaart wat er gebeurt.” Toepassingen van GIS in urban design gaan nog een stapje verder. Het geeft niet alleen tools in handen om de huidige situatie inzichtelijk te maken, maar ook de impact van ingrepen in de gebouwde omgeving te voorspellen. Naar wens in 2D of in 3D.

Zelfs virtual reality-technieken zijn mogelijk om de nieuwe situatie te visualiseren en te communiceren. Bijvoorbeeld om duidelijk te maken wat het effect is van de bouw van een woontoren op de omliggende woonwijken. Of om te ontdekken of er overmatige schaduwwerking is, en wat de zichtlijnen zijn. Maar ook wat de gevolgen zijn van de bouw van een groot aantal woningen op de bereikbaarheid.

Kaarten geven inzicht en vooral: handelingsperspectief. Om in samenwerking met alle stakeholders het beste uit elke plek te halen.

De gemeenteraad van de gemeente Drechterland legde een ambitieuze vraag in de markt. Een slimme Design & Build aanpak bleek het passende antwoord. Het nieuwe gemeentehuis is onderdeel van het stedenbouwkundig plan voor het nieuwe dorpshart voor Hoogkarspel. Het pand zelf laat zich omschrijven als mooi, sober en neutraal, met veel duurzaam materiaalgebruik en zorgvuldige detaillering. Een resultaat dat volgens betrokkenen alleen behaald kon worden door de slimme Design & Build aanpak, waarbij een bouwgroep en projectorganisator de centrale regie voeren vanaf Voorlopig Ontwerp tot oplevering en Meerjarig Onderhoud voor de komende twintig jaar. Om de nieuwste, kostenbesparende technieken in het pand te verwerken, zijn er verschillende specialistische bedrijven aangehaakt. Zo worden verschillende verbruiksparameters, zoals energie en water, continu gemonitord door separate (digitale) bemetering. Dit heeft er onder andere toe geleid, dat het pand achtenveertig procent minder energie verbruikt dan het bouwbesluit voorschreef. Ook de gemeente heeft een projectorganisatie opgezet voor het accuraat doorlopen van het planproces. Zij was betrokken bij formele en informele overleggen. Zo vond er vrijblijvend overleg plaats voor uitwisseling van ideeën, wensen en voorwaarden om later de contractuele kaders in te vullen. De definitieve afspraken worden gemaakt in het zogenoemde contractteamoverleg, die bestond uit een vertegenwoordiging van de bouwregisseurs en de gemeente Drechterland. Door een projectserver op te zetten had de opdrachtgever voortdurend toegang tot de meest actuele bouwinformatie. De doorlooptijd was bijzonder kort. De gunning vond in februari 2013 plaats. Binnen enkele maanden is het Voorlopig Ontwerp uitgewerkt tot Definitief Ontwerp, zodat het collectief de vergunningsaanvraag al op 1 september 2013 kon indienen. Cruciaal voor de planning was dat alle gebruikers werden meegenomen in de uitwerking van het ontwerp middels aparte gebruikersoverleggen voor deelonderwerpen, zodat de keuzes in de uitwerking gedragen werden door de opdrachtgever. De omgevingsvergunning werd eind 2013 afgegeven. In februari 2015 is het gebouw overgedragen aan de opdrachtgever, waarmee het werk van bijna 10 miljoen euro binnen de planning is gerealiseerd.

Bert Rutten, vastgoedadviseur van de gemeente Arnhem: “Voor welke aanbestedingsvorm uiteindelijk wordt gekozen hangt onder andere af van de aard, omvang, complexiteit en risico’s van het project”.

Rutten: “Wij zijn geen ontwikkelaar met de intentie om het gebouw nadat het gereed is te verkopen. Er wordt gebouwd voor gebruikers die behoefte aan huisvesting hebben, waarbij gezocht wordt naar de juiste aanbestedingsvorm en de toegevoegde waarde van en voor alle betrokken partijen. Ook zoeken we de meest efficiënte en effectieve manier om dit te realiseren aangezien wij dit met publieke middelen doen.” Kiezen voor een D&B-contractvorm brengt in veel gevallen voordelen met zich mee. “Ten eerste is er sprake van een betere afstemming tussen ontwerp en bouw”, vertelt Rutten. “Ook kunnen eventuele (uitvoerings)risico’s beter worden gemanaged en biedt het op een eerder moment prijszekerheid ten opzichte van een traditioneel proces. Dit hangt uiteraard wel samen met de mate waarin je als opdrachtgever aan het begin van het traject in staat bent een goede en duidelijke omschrijving van de aard van de verwachte werkzaamheden te formuleren.” Als voorbeeld noemt hij de vervangende nieuwbouw van de brandweerkazerne in Arnhem. “Dit project was om verschillende redenen een complexe opgave. Zo was er sprake van uitvoeringsrisico’s vanwege de gefaseerde binnenstedelijke ontwikkeling aangezien er gebouwd werd op dezelfde locatie van de huidige kazerne, die (deels)operationeel moest blijven. Ook was er sprake van bodemsanering, archeologisch onderzoek en een beperkt budget. Juist door deze opeenvolgende activiteiten die nauw met elkaar samenhangen, was het een groot voordeel dat de aannemer met zijn expertise al vroeg aan boord was en het geheel daardoor technisch kon uitwerken en coördineren.”

DIENSTEN: WAT KAN STEVENS VAN DIJCK VOOR U BETEKENEN?
 

Weloverwogen beslissen

“Uiteindelijk wil je als gemeente zo duurzaam en efficiënt mogelijk bouwen. In de praktijk is D&B een voor de hand liggende keuze. Dit geldt met name wanneer speciale wensen en eisen voor een specifiek project vroegtijdig gedefinieerd worden, er sprake is van een krappe planning, of wanneer grote risico’s ten aanzien van omgeving en/of uitvoeringsrisico’s en prijszekerheid wenselijk zijn.” De keuze voor een bepaalde aanbestedingsvorm maakt de gemeente meestal zelf. Rutten: “Er is genoeg expertise in huis om een weloverwogen beslissing te maken, maar indien nodig laten we ons adviseren door externe partijen.” Inmiddels weet hij als adviseur ook goed waar de uitdagingen liggen als het gaat om D&B: “Nog niet de gehele bouwwereld is klaar voor deze aanbestedingsvorm, maar je ziet dat er de afgelopen tien jaar wel serieuze stappen zijn gemaakt. Op dit moment zie je toch dat de ontwikkelende en grotere aannemers beter in staat zijn om de D&B-trajecten te organiseren. Soms blijkt de economisch meest voordelige partij qua coördinatie van het ontwerp namelijk minder sterk te zijn. D&B bestaat in veel hybride vormen en de ene vorm is niet per definitie beter dan de andere. De ervaring leert dat er vooral goed gekeken moet worden naar de specifieke eisen van een project. Als opdrachtgever is het belangrijk deze eisen en wensen helder en tijdig te definiëren in een functionele specificatie die niet meer gewijzigd hoeft te worden. Het is dus van belang alert te blijven.”

CONTRACTVORMEN: LEES MEER OVER VERSCHILLENDE CONTRACTVORMEN.
 

  Gemeentewerf

Voor de bouw van de nieuwe gemeentewerf werkte de gemeente Arnhem samen met bouwmanagementbureau Stevens Van Dijck. Voor dit project koos men voor een D&B-contractvorm.

Bert Rutten, vastgoedadviseur van de gemeente Arnhem: “We hebben om verschillende redenen voor deze aanbestedingsvorm gekozen. Ten eerste omdat de aard en omvang (type gebouw) zich er voor leende, de eisen en randvoorwaarden vooraf helder te waren specificeren en er door een beperkte budget behoefte was aan prijszekerheid vroeg in het traject. Voor de gemeente Arnhem  was dit een mooie pilot om ervaring op te doen met D&B. We zijn uiteindelijk zeer tevreden met het resultaat. Want al tracht je aan het begin van het proces een dit zo te doen; het moet ook allemaal lukken, de kwaliteit moet goed en de gebruiker tevreden zijn.

Door dit D&B project hebben we gemerkt hoe belangrijk het is dat de eisen die je hebt vooraf helder hebt en exact weet wat je wilt; de vraagspecificatie moet duidelijk zijn. Stevens Van Dijck heeft ons hierbij geadviseerd en geholpen deze vraagspecificatie op te stellen. Voor de gemeente waren ze een goede partner om mee te sparren over de te stellen eisen en randvoorwaarden alsmede de te hanteren selectie- en gunningscriteria en daar waar nodig te adviseren. Het ondersteunen en begeleiden van de gebuiker was daarbij ook een belangrijk onderdeel. Dit ‘voortraject’ was tot ieders tevredenheid verlopen en was dan ook de reden om hen te vragen de procesmonitoring en kwaliteitscontrole namens de gemeente tijdens de realisatie uit te voeren.”

Projecten

Bekijk hier D&B projecten van Stevens Van Dijck:

• MFO-Polak gebouw Rotterdam.
• Danone Utrecht.
• Essent Hoofdkantoor ’s-Hertogenbosch (een van de eerste D&B-projecten).
• Euromax Terminal Rotterdam.
• Poppodium Leeuwarden:
• Gebouw De Bussel Oosterhout.
• Gemeentewerf Arnhem.
• Gebouw Y Sanquin.
• Brandweerkazerne Leeuwarden.

09-2015 Laila de Miranda, redactie@mediaplanet.com