Bouwrijp
Er is een grondexploitatiewet. In deze wet wordt geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkelingte verhalen op grondeigenaren, veelal projectontwikkelaars.
Daarnaast omvat de wet regels met betrekking tot vergoeding van planschade. De wet regelt echterniets voor projectontwikkelaars die, na aankoop van de grond, worden geconfronteerd met onvoorziene kosten om de grond bouwrijp te maken.
“Zeker in het geval van herontwikkeling van stedelijke gebieden zijn er altijd problemen met de ondergrond waarvan zonder voorafgaand onderzoek niet duidelijk is wat de extra gevolgen zullen zijn”, vertelt Rolf Kwakkel, expert op het gebied van gebiedsontwikkeling en directeur van Infrasoil.
Problemen met ondergrond
Die problemen kunnen onder meer betrekking hebben op historische verontreinigingen, in de grond aanwezige kabels en leidingen die verplaatst moeten worden, de aanwezigheid van vleermuizen of andere beschermde diersoorten en het moeten voorbelasten van het gebied om te komen tot een zettingsvrij bouwterrein.
“En zo zijn er nog heel veel andere zaken die een vertragende, en dus kostenverhogende, invloed kunnen hebben op de uitvoering van bouwprojecten zoals het aanvragen van vergunningen, procedures, planningen en doorlooptijden.”
Investeren in onderzoek
Zeker nu in Nederland jaarlijks 80.000 woningen moeten worden gebouwd, nog afgezien van het inlopen van de achterstand die de laatste jaren is opgelopen, is het belangrijkte zorgen dat bouwprojecten zonder vertragingen zonder extra kosten kunnen worden uitgevoerd.
“Partijen zouden voor aan- of verkoop van een al dan niet bebouwd terrein moeten onderzoeken hoe het is gesteld met de ondergrond”, vindt Kwakkel. “Op die manier kun je alle risico’s in kaart brengen en vervolgens de eventuele meerkosten om de grond bouwrijp te maken benoemen. Dan weten beide partijen waar ze staan.
Vervolgens kunnen zij afspraken maken over wie welke kosten voor zijn rekening neemt.”
Gevolgen hogere kosten
Als vooraf geen duidelijke afspraken worden gemaakt, kan dat leiden tot grote problemen.
“Stel een ontwikkelaar koopt de grond voor € 400 per m2 en moet later nog eens € 200 per m2 investeren om de grond bouwrijp te maken.
Dat heeft gevolgen voor de haalbaarheid van het bouwproject en stagneert de bouwproductie. De ontwikkelaar zal dan proberen of de prijs van de woningen te verhogen of andere maatregelen moeten nemen om de opbrengst te verhogen en tevens de geplande investeringen te beperken.
Als hij besluit op dezelfde locatie meer woningen te realiseren, is er minder ruimte voor groenvoorzieningen of andere zaken die het woon- en leef comfort kwalitatief beïnvloeden. En dat maakt weer dat de locatie minder aantrekkelijk wordt voor kopers.
En dan heb je het nog niet eens over de discussies en mogelijke conflicten die ontstaan tussen de verkopende, de kopende en de uitvoerende partijen. Daarom is het belangrijk heel specifiek aan te geven wat partijen bedoelen met het begrip bouwrijpe grond.”
Locatiespecieke risicobeoordeling
Over het algemeen wordt een locatie verkocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. “Het is dan aan de kopende partijen om te beoordelen wat de financiële en procedurele gevolgen zijn om deze situatie om te zetten naar een bouwrijpe situatie waarop het feitelijke bouwprogramma kan worden gerealiseerd”, stelt Kwakkel.
“Dat kan alleen als je eerst onderzoek doet of laat doen naar de locatiespecifieke aspecten.” Vervolgens kan de verkregen informatie worden opgenomen in de koopovereenkomst. “Alleen door vooraf een locatiespecifiek risicoprofiel op te laten stellen en op basis daarvan duidelijke afspraken te maken, voorkom je problemen in een later stadium. Die zijn er vaak toch al voldoende.”
09-2017 Petra Lageman, nl.redactie@mediaplanet.com
