Author: admin

Werken met geïntegreerde contractvormen biedt kansen om traditionele rollen te veranderen en om samenwerking te bevorderen. Dat werkt alleen als voor iedereen het gezamenlijke doel helder is en de partijen hun nieuwe rollen weten in te vullen.

Bij geïntegreerde contracten zoals Design & Build (D&B) wordt de aannemer eerder in het bouwproces betrokken dan in een traditioneel proces. Bovendien worden de verantwoordelijkheden voor het ontwerptraject verschoven van opdrachtgever naar aannemer. Dat vraagt om anders samenwerken en andere aansturing.

Het jonge, innovatieve en snelgroeiende bureau voor bouwprojectmanagement en huisvestingadvies Building for Tomorrow heeft de innovatieve methode ‘Building Journey’ ontwikkeld die de samenwerking in projecten stimuleert. Met het plegen van bepaalde interventies voor, tijdens en na successen en tegenvallers in het project leidt dat aantoonbaar tot betere resultaten.

NIEUWS: LEES HET NIEUWS VAN BUILDING FOR TOMORROW.
 

Directeur Florian Boxma van Building for Tomorrow: “Bij geïntegreerde contracten liggen de verhoudingen anders. Aannemers zijn veel eerder betrokken in het proces. Met gezamenlijke denkkracht in het ontwerptraject kunnen verrassend vernieuwende oplossingen ontstaan. De rol van de opdrachtgever verschuift van controlerend naar maximaal uitdagen en benutten van de professionaliteit van de andere partijen. Dat gaat vaak prima, maar dat vraagt om lef en vertrouwen aan de kant van de opdrachtgever en om innovatiekracht en sterkere communicatieve vaardigheden aan de aannemerszijde.”

Elkaar ruimte geven: letterlijk én figuurlijk

Building for Tomorrow leidt in de rol van projectmanager toonaangevende projecten. Dankzij hun aanpak en expertise onder andere op het gebied van de verschillende contractvormen worden zij ingezet bij complexe huisvestingsopgaven. Zij werken voor organisaties als het Rijksvastgoedbedrijf, Universiteiten, ROC’s en gemeenten.

Een van deze toonaangevende projecten is de vernieuwing van het voormalige VROM gebouw in Den Haag in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf. Een ander project met D&B contract is de gezamenlijke nieuwbouw voor twee ROC’s. Hier laten zij zien dat hoogwaardige huisvesting, verminderen van ruimtegebrek, aanzienlijke besparingen op kosten én het bevorderen van samenwerking heel goed hand in hand gaan. John van de Langeberg bestuursvoorzitter van ROC Horizon College: “Twee afzonderlijke scholen samen in één nieuwbouw waarbij we een kantine, atrium en lesruimten delen: ruimte creëren door ruimte delen. Dit geldt evenzo voor het proces waarin de partijen elkaar óók de ruimte geven, letterlijk en figuurlijk. Zo realiseren we met beperkte middelen meer resultaat.”

Dit najaar organiseert Building for Tomorrow een seminar ‘ruimte creëren door ruimte te delen’ over de kansen en uitdagingen van gezamenlijke onderwijshuisvesting. Wilt u meer informatie? Stuur ons een mail op mail@buildingfortomorrow.nl

Antoine Brunink
Directeur Regel Partners

“Mijn definitie van een slim gebouw is dat het gebouw voorzien is van de benodigde digitale intelligentie om de gebouwfuncties in alle opzichten beter te kunnen vervullen.” Een gebouw digitaliseren heeft volgens hem twee belangrijke functies. “Het verschaft inzicht in de prestatie van het gebouw en zorgt voor meer gebruikersgemak en daarmee comfortbeleving.  

App als bediening

Brunink stelt dat verregaande automatisering vaak kostenbesparend is en extra functionaliteiten toevoegt waardoor het voor de gebruikers van zo’n gebouw meerwaarde krijgt. “Klimaatsystemen bijvoorbeeld kunnen via een app ingesteld worden, wat eveneens geldt voor zonwering en verlichting.” De vraag naar dergelijke systemen neemt toe. Daarnaast zijn er binnen moderne gebouwautomatiseringsapplicatie mogelijkheden om camera observatie, toegangscontrole, brandmelding en inbraak fabricaat onafhankelijk te integreren. Dergelijke integrale applicaties  verhogen de veiligheid, verlagen de kosten, bieden nieuwe functionaliteiten en zijn vaak modulair van opzet. Dat betekent dat een moderne applicatie gemakkelijk is uit te breiden met andere functies..”

Gebouw als big data leverancier

Ook het gebouw zelf kan door slimme systemen een schat aan data opleveren. “Een gebouwbeheersysteem meet wat er binnen het gebouw gebeurt. Bijvoorbeeld; de temperatuur in elke ruimte, waar storingen optreden, of het gebouw technische installatie-onderhoud behoeft, welke ruimtes veel gebruikt worden en dus vaker schoongemaakt dienen te worden, en zelfs waar in het gebouw nog (werk)ruimte beschikbaar is.” Dit levert big data op dat door zorgvuldige analyse een schat aan informatie op kan leveren. Het delen van relevante gebouwinformatie met gebruikers houdt gebruikers betrokken en geeft ze een hogere comfortbeleving. Inzicht geven aan gebruikers kan bijvoorbeeld via narrowcasting in een aankomsthal. Brunink merkt op dat het voor opdrachtgevers soms lastig is om het effect van dergelijke digitalisering in het werkproces goed in te schatten. “Daarom kiezen we er samen met de opdrachtgever graag voor om nieuwe slimme technologie, bijvoorbeeld in een pilot-achtige omgeving, te ervaren. Bevalt dit goed en worden de voordelen zichtbaar dan kan een dergelijk slim systeem eenvoudig worden uitgebreid”.  

Investeren in een slimme technologie in het gebouw is zowel interessant voor gebouweigenaar als gebruiker en levert voor allebei de partijen een win-win situatie op.

Integrale aanpak van verschillende problemen

Voetballen op een tunnel boven de snelweg, het kan tegenwoordig in Schiedam. Door de gezamenlijke visie op, én integrale aanpak van verschillende problemen, ontstond een prachtig sportpark op het tunneldak van de doorgetrokken rijksweg A4 bij Schiedam. Door verplaatsing van enkele sportclubs naar dit nieuwe park, ontstond op verschillende plekken ruimte voor woningbouw.

Schiedam kampte met verschillende problemen én wensen: beter voldoen aan de woningvraag, vitalere sportverenigingen en een sociale stijging mogelijk maken voor de inwoners. Met de opening van het sportpark op het tunneldak zijn in één keer veel wensen in vervulling gegaan voor het gemeentelijk programma ‘Schiedam in Beweging’.

Lydia Buist is projectdirecteur van ‘Schiedam in Beweging’. Ze vertelt dat Schiedam in eerste instantie de A4 niet wilde. En als het er toch van moest komen, wilde men de weg niet zien, horen of ruiken. “Toen duidelijk werd dat de weg er toch zou komen, ontstonden binnen de organisatie van Schiedam ideeën voor de inpassing ervan.

Rijkswaterstaat was enthousiast over het dubbel grondgebruik en ondersteunde de gemeente door luifels aan de tunnel te maken waardoor het mogelijk werd voetbalvelden aan te leggen. Dat was voor ons de enige manier om een sportcomplex bovenop het tunneldak te realiseren en ontwikkelruimte te maken van de vrijvallende sportlocaties elders in de stad.”

Gemeentelijke beleidsdoelen realiseren

Sportaccommodaties bovenop de tunnel zorgen ervoor dat elders in de stad ruimte komt voor nieuwe woningen, meer groen en bovendien voor het revitaliseren van de sport in Schiedam. Hiermee worden in één klap verschillende gemeentelijke beleidsdoelen gerealiseerd: bevordering van vitale sportclubs, groene kwaliteit in de stad, meer gevarieerde woonmilieus en mogelijkheden voor sociale stijging.

Lydia Buist: “Deze maatschappelijke baten werden uiteindelijk veel hoger dan we vooraf hadden kunnen voorzien. De gemeente heeft de gebiedsontwikkeling door middel van een ‘business case’ uitgewerkt.

Hieraan is de exploitatie van de nieuwe sportverenigingen gekoppeld voor een periode van dertig jaar (dus duurzaam!) waardoor alle projecten bijna kostenneutraal zijn uitgevoerd. Van belang hierbij was dat marktpartijen voldoende vertrouwen hadden in de ontwikkellocaties omdat zij deze zeker zouden afnemen. Dura Vermeer was één van de partijen die dit risico wilde nemen.”

Nieuw businessmodel

Volgens Dura Vermeer ontwikkelde Schiedam hiermee een businessmodel waardoor de gemeente beperkte financiële risico’s liep en het voor Schiedam financieel aantrekkelijk werd om verschillende vraagstukken op te lossen in één geïntegreerde oplossing.

Directeur Vastgoed bij Dura Vermeer Dick Boelen en directeur Infra Jan Willem van Arkel vertellen over de aanpak, de financiële onderbouwing en de mogelijkheden voor andere gemeentes om ook met dit businessmodel grote stappen te maken  met beperkte financiële risico’s en zonder grote investeringen.

Boelen: “Het businessmodel zit als volgt in elkaar: het is een financieel gesloten circuit. Wij doen ‘alles’; van ontwikkelen en bouwen tot infra en onderhoud. Op de vrijkomende ruimtes van de sportclubs in Schiedam bouwt Dura Vermeer een woonwijk in Kethel en VolkerWessels de woonwijk Harga. De opbrengst daaruit is voldoende om de kosten van de aanleg van het sportpark te dekken.”

Het plan ontstond in de jaren dat Nederland in crisis verkeerde. Boelen: “Sommigen verklaarden ons voor gek dat we woningen wilden gaan verkopen in de crisis, maar we hadden ontwerpvrijheid in aantallen en types. Op Kethel worden het voornamelijk luxe tweekappers en op Harga voornamelijk rijwoningen.”

Beide heren stellen dat door de contractvorm de afnamerisico’s te overzien waren. “En gaandeweg zijn er nog wel spannende momenten geweest zoals het bestemmingsplan voor Kethel waar bewoners liever een park wilden dan woningbouw. De gemeente is echter actief met bewoners in gesprek gegaan, met goed gevolg.”

Integraal proces met garanties

Voor de gemeente brengt dit integrale proces een beperkt risico met zich mee omdat tegenover de vrijheid voor de marktpartij de afnameplicht van de grond staat binnen een bepaalde periode (dit betekent overigens géén bouwplicht). Door vol vertrouwen met elkaar samen te werken, is er iets moois ontstaan.

Van Arkel: “Schiedam wil verzakkingen in het gebied voorkomen en was dus nogal beducht voor de infrastructuur van de nieuwe wijk in Kethel. Door gezamenlijk naar constructieve oplossingen te blijven zoeken, kwamen we uiteindelijk tot overeenstemming. We bieden vijftien jaar garantie op onze infrastructuur en het grootschalig onderhoud is ook voor ons.

Het hele plan is een integraal proces, waarbij afstemming van tevoren bijzonder belangrijk was.” Boelen en Van Arkel stellen dat een dergelijke integrale aanpak ook goedkoper is. “Alle raakvlakken zitten nu bij één partij en op de raakvlakken gaat het het meest mis met vertraging en oplopende kosten als gevolg.

Voor de gemeente is het fijn om één aanspreekpunt te hebben, dat werkt veel prettiger. Ook zijn er minder bestekken en overleggen nodig, vastgoed en infra zitten in één huis.”

Eén doel

Vertrouwen is een sleutelwoord dat door alle drie genoemd wordt als bijzonder belangrijk. “Van Arkel en Boelen: “Na de tenderfase moet er een bepaalde ‘klik’ zijn om goed en constructief met elkaar samen te kunnen werken. Er moet over en weer vertrouwen zijn.

Buist beaamt dit: “Vertrouwen is ontzettend belangrijk tussen de partijen waar je mee samenwerkt. In dit geval was en is er groot vertrouwen en dat vind ik wel uniek aan dit project. We hadden allemaal één doel en dat zorgde ervoor dat we ook allemaal dezelfde kant op wilden.”

Blauwdruk voor andere gemeentes

In Schiedam zorgde deze integrale gebiedsontwikkeling voor betere sportaccommodaties, ruimte in de stad voor nieuwe huizen en een samenwerking die behalve de gemeente en Dura Vermeer ook sportverenigingen en burgers betrok.

Het resultaat mag er zijn: een multifunctioneel sportcomplex dat bij de opening in oktober 2016 ongeveer achtduizend bezoekers trok. Boelen en van Arkel zijn trots op de samenwerking met de gemeente waarbij vertrouwen, transparantie en flexibiliteit een grote rol speelden. Schiedam is echter niet de enige gemeente waar een dergelijke integrale aanpak  een gunstige financiële uitkomst biedt.

“Dit businessmodel kan ook ingezet worden bij andere gemeenten die met vergelijkbare vraagstukken te maken hebben”, stellen beide heren. “We gaan graag het gesprek aan met gemeentes die ook te kampen hebben met verouderde sportcomplexen en een behoefte hebben aan ruimte voor woningbouw.”

“Als gevolg van de crisis ontstonden nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling. De basis ligt er al. We gaan echter de bestaande gebieden steeds beter gebruiken door ze aantrekkelijker te maken en daarmee waarde te creëren.” Stauttener noemt als voorbeeld de Merwedekanaalzone in Utrecht. “Een troosteloos gebied, tot een startup zich daar vestigde waardoor bezoekers en gebruikers het gebied leerden kennen. Naast deze start-ups ging een gebiedsmarketeer aan de slag met evenementen en samenwerking tussen bedrijven. ‘Placemaking’ noemen we dat verschijnsel. Placemaking gebeurt overigens vaak door iemand die het gebied al kent en prima weet wat de kwaliteiten zijn. Deze mensen noemen we ook wel de ‘local heroes’. De aandacht groeide, waardecreatie was een feit en voor investeerders en de gemeente wordt het gebied steeds interessanter. Door deze wisselwerking wordt er steeds meer in deze gebieden geïnvesteerd.”

Coöperatief doel

Dergelijke nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling vragen een andere manier van ontwikkelen, sturing en ook financiering. “Het vraagt ook andere oplossingen waarbij we de lessen uit het recente verleden kunnen verzilveren. Kleine partijen en particulieren nemen, zeker in het begin, de financiering over van de banken om toch gebiedsontwikkeling mogelijk te maken.” Samen doen is de toekomst volgens Stauttener; “Samen zeggen ‘wij willen hier wonen of werken’ en samen het plan ontwikkelen. Eigenlijk is coöperatief ontwikkelen eerst de vraag organiseren. Doordat de groep daarna samen het plan maakt, zijn zij ook bereid meer te investeren. Ik voorzie een groei van dit concept.” Ook hier heeft Stauttener een pakkend voorbeeld: “Er is een groep mensen van rond de vijftig die – als ze ouder zijn – wonen en zorg graag bij elkaar geregeld willen zien. Zij willen woningen met collectieve ruimtes én ruimte voor zorg. Ik zie in toenemende mate gelijkgestemden op zoek gaan naar geschikte plekken in de stad om hun wensen te vervullen.” Met deze nieuwe trend is de projectontwikkelaar volgens Stauttener nog steeds nodig. Productie door marktpartijen en coöperatief ontwikkelen: “Het kan allebei: wat bouwt de projectontwikkelaar en wat kan collectief? Zorg voor een goede mix! Op de Veemarkt in Utrecht worden lofts gebouwd waarbij de nieuwe bewoners zelf de ruimtes binnenin kunnen bepalen. Daarnaast bouwt de ontwikkelaar koopwoningen en de belegger huurwoningen. Het gaat om wat we van elkaars processen kunnen leren.”

Stap voor stap

Aan elke gebiedsontwikkeling ligt een haalbare businesscase ten grondslag. Maar wat als er geen geld is om te starten? “In het Hembruggebied in Zaandam stonden al langere tijd veel gebouwen leeg en was het gebied onverkoopbaar. Wij gaven het advies om stap voor stap te beginnen, en pand voor pand te investeren op basis van de huur en de looptijd van het contract. De bedrijven die zich daar vestigden trokken weer andere bedrijven aan. Nu zijn veel gebouwen vol, ziet het gebied er stukken beter uit en is er waarde gecreëerd.”

De financiën om ontwikkeling mogelijk te maken, kan ook met kleine beetjes tegelijk verdiend worden. “Een beetje verdienen en dat herinvesteren is een prima manier om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De Rijksoverheid toont ook interesse in deze meer spontane en organische gebiedsontwikkeling (uitnodigingsplanologie). De overheid bepaalt op hoofdlijnen waar wel of geen veranderingen kunnen komen en stelt zich verder faciliterend op naar initiatiefnemers.”

Gebiedsontwikkeling in de afgelopen acht jaar was volgens Stauttener veelal een kwestie van ‘trial and error’. “Vroeger deden gemeentes en grote partijen de ontwikkeling. Nu nemen eigenaren zelf deel. Er is een veel directere relatie waardoor plannen sneller haalbaar worden. Bij het financieel management gaat het in alle gevallen om een haalbare businesscase. Er moet balans zijn, maar geld moet ook weer niet té belangrijk worden. Investeren en financieren moet gezien worden als een middel om het doel – een goede stad, een sterke rand, prettig wonen en werken – te bereiken.”

0

Pauline Bieringa
Directeur Public Finance BNG Bank
 

BNG Bank is de bank van en voor overheden en is één van de belangrijkste financiers van PPS projecten in Nederland. De bank is een natuurlijke partner tussen publieke en private partijen. Directeur Public Finance Pauline Bieringa en Senior Manager PPS Pauline van Abswoude vertellen er meer over.

Pauline Bieringa: ”BNG Bank spreekt de taal van zowel publieke als private partijen, we fungeren als ‘tolk’ tussen hen. Door onze jarenlange expertise zijn we bij vrijwel alle grote PPS projecten in Nederland betrokken. We verstrekken niet alleen de financiering, maar gebruiken onze kennis ook om te helpen zoeken naar oplossingen als een project ‘vast’ dreigt te lopen. Met een PPS portefeuille van meer dan een miljard euro zijn we in Nederland een belangrijke speler. Ondanks de crisis staan we nog steeds open voor financiering van nieuwe projecten.”

Integrale aanbesteding

Veel PPS projecten worden in een DBFM vorm aanbesteed. Deze vorm wordt vooral toegepast bij infrastructurele projecten van Rijkswaterstaat en projecten van de Rijksgebouwendienst. Incidenteel gebeurt het ook op lokaal niveau. Pauline van Abswoude: “DBFM heeft grote voordelen omdat verschillende aspecten van een project in één keer uitbesteed worden. De overheid formuleert functionele eisen en laat de private partijen vrij in de invulling ervan. Dit geeft die private partijen de ruimte om tot de meest efficiënte oplossing te komen en wordt er al in de ontwerpfase rekening gehouden met onderhoud- of beheerkosten. DBFMO heeft ingebouwde financiële prikkels om kwaliteit van dienstverlening te borgen, waarbij de overheid langjarige zekerheid heeft over de kosten ervan”.

Pauline van Abswoude
Senior Manager PPS BNG Bank

Disciplinerende rol

Banken zijn erbij gebaat dat private partijen – die binnen DBFMO ook verantwoordelijk zijn voor de financiering – hun rente en aflossing kunnen blijven betalen. “Dat kan alleen als deze partijen op tijd en voldoende kwaliteit leveren omdat ze anders minder vergoedingen van de overheid ontvangen. We hebben als bank dan ook een disciplinerende functie en kijken kritisch over de schouder van de private partij mee,” stelt Pauline Bieringa.

“De lange termijnontwikkelingen op de financiële markten zijn onzeker en banken worden steeds kritischer. Vooral het krijgen van lange termijnfinanciering wordt moeilijker. Voorheen boden ook veel buitenlandse banken projectfinanciering aan, maar deze trekken zich vaker terug op de eigen markt. BNG Bank blijft actief als financier van PPS projecten, ook voor decentrale overheden,waarbij de bank natuurlijk kritisch kijkt naar de kwaliteit van de onderliggende structuur.”

Successen

Op dit moment wachten tientallen projecten op uitvoering. Pauline van Abswoude: “In het licht van de ontwikkelingen op de financiële markten zoeken we altijd naar innovatieve oplossingen om nieuwe projecten te financieren. Bijvoorbeeld door samenwerking met private beleggers en pensioenfondsen.”

Het Fijn Wonen-concept richt zich op twee pijlers: nul op de (energie)meter en langer thuis wonen. Nul op de meter wordt onder andere behaald door verregaande isolatie. Er wordt een schil om het huis geplaatst, waardoor het energieverlies vanuit de woning drastisch vermindert. Een aanpak die verder gaat dan reguliere isolatie. Door daarna de overstap te maken van gasgestookte installaties – die in veel huidige woningen te vinden zijn – naar een volledig elektrisch systeem, geeft dat de mogelijkheid om met het gebruik van zonnecollectoren in de energievraag te voorzien. De geplaatste systemen zijn allemaal zo energiezuinig mogelijk. Belangrijk is bijvoorbeeld de toepassing van efficiënte warmtepompen voor verwarmingswater en het tapwater.

Maar niet alleen de installaties zijn van belang voor de lage energievraag, benadrukt Katsma. Ook het gebruikersgedrag is van grote invloed. Bewoners kunnen dit zelf monitoren op een tablet en worden met tips gecoacht in hun energiegebruik. En dat blijkt een gunstig effect te hebben. “Mensen zien op het dashboard wat de verschillende apparaten doen. Zo zag een dame bijvoorbeeld dat haar wat oude droger en het plaatje van haar koffiezetapparaat bijzonder veel energie verbruikten. De zeshonderd euro die zij desondanks terug kreeg door de energiezuinigheid van de woning heeft ze opzij gezet voor vervanging van de apparaten. Mensen raken geïnteresseerd in het verbruik en veranderen hun gedrag. We merken veel enthousiasme.”

De combinatie van gedrag, energiecoaching en technologie zal de komende jaren nog betere prestaties opleveren, voorspelt Katsma. De technologische ontwikkeling gaat voort, waardoor het rendement van zonnecollectoren en warmtepompen steeds groter wordt. En ook de kostprijs zal verder zakken als er op grotere schaal wordt geproduceerd.

Passende zorg

Het Fijn Wonen-concept is geschikt voor jong en oud, maar het accent ligt op faciliteiten die ervoor zorgen dat mensen langer zelfstandig kunnen wonen. “De overheid trekt zich steeds meer terug en laat meer aan de mensen zelf over. Daar wilden we een oplossing vinden”, legt Katsma uit. “Uit onderzoek blijkt ook dat het voor mensen het plezierigst is als zij in hun oude omgeving kunnen blijven wonen als ze een zorgindicatie krijgen.” De oplossing is gevonden in de vorm van flexibele units met zorgtoepassingen die aan een woning gekoppeld kunnen worden op het moment dat er vraag naar is. Bijvoorbeeld een- of tweepersoons units voor slapen en een badkamer voor minder validen. Daarnaast speelt ook domotica – huiselijke elektronica – een belangrijke rol. Door communicatie-oplossingen te verwerken in de woning is het bijvoorbeeld mogelijk om zorg op afstand te kunnen krijgen.

Buiten het gegeven dat de kwaliteit van leven toeneemt, maakt de flexibiliteit de woningen duurzamer en toekomstbestendiger, meent Katsma. In traditionele situaties worden huizen soms dermate aangepast dat er veel herstelwerkzaamheden nodig zijn wanneer diegene zijn huis verlaat.

Prestaties garanderen

Om de kwaliteit van de woningen te garanderen, is er gekozen om met prestatiecontracten te werken. Dat werkt anders en gaat verder dan fabrieksgarantie. De prestaties van alle toepassingen in de woning worden voor vijfentwintig jaar gegarandeerd op basis van een gemiddelde ruimtetemperatuur en het aantal liters tapwater. Hiervoor zijn onderhoudscontracten afgesloten. “Op het moment dat je een belofte doet, moet je het comfort en de prestaties durven borgen”, stelt Katsma. “Daarop hebben we ook de selectie van de verschillende toepassingen gebaseerd. De technische levensduur daarvan rijmt met de contractduur.” Deze aanpak betekent een langere betrokkenheid van leveranciers, want ook na oplevering houden zij zich intensief bezig met een gebouw. “We richten ons veel meer op gebruik dan op de bouw alleen”, aldus Katsma.

Co-makers

Om het woonconcept tot uitvoer te brengen wordt intensief samengewerkt tussen de partijen die de verschillende onderdelen leveren. “Het concept is ontleend aan de onderdelen die de prestaties moeten leveren. Bij die onderdelen hebben we passende co-makers gezocht, waar we langdurig mee samenwerken”, schetst Katsma. Kenmerkend is volgens hem dat de kennis die verschillende partners opdoen weer de keten in wordt gestuurd, zodat er gezamenlijk geïnnoveerd kan worden. Om die reden worden de gebouwgebonden prestaties en het eerder genoemde gebruikersgedrag goed gemonitord. “Zo kunnen we het concept steeds verder bijstellen. Het is voortdurend in ontwikkeling.”

Voorbeeldwoning

Anderhalf jaar geleden is er een prototype opgeleverd in het Friese Gorredijk. Een woning uit de jaren 60 is helemaal verbouwd volgens het Fijn Wonen-concept. Daarmee voldoet het weer volledig aan de wensen van deze tijd, meent Katsma. De woning fungeert als inspiratiehuis waar mensen kunnen proeven van het concept en waar mogelijk kunnen helpen om het resultaat verder te verfijnen. Het staat symbool voor het grote aantal woningen van enkele decennia geleden, die omwille van de energieprestaties hoognodig op de schop moesten. Maar, benadrukt Katsma, er is niet alleen interesse in oplossingen voor bestaande bouw. Ook de vraag naar duurzame nieuwbouw is volgens hem groot. En dat is maar goed ook, want ons land loopt flink achter op de (CO2-)besparingsopgave. Katsma ziet in ieder geval kans om twee vliegen in één klap te slaan: én duurzaam wonen, én passende zorg. “De oplossingen zijn er al. Nu is het de kwestie om ze proactiever in te zetten.”

“En een positieve bijdrage aan de gezondheid van de werknemer, door het creëren van een ideale werkomgeving, wordt ook steeds belangrijker,” zegt Natalie Hofman, voorzitter van Facility Management Nederland, de beroepsvereniging voor het facilitaire domein. Wat eerst essentieel was op het gebied van facility management, is allang secundair, weet Hofman onder andere uit het marktonderzoek 2014 uitgevoerd door FMN en Twynstra Gudde. “In 2012 dacht men dat de mobiele telefoon nog ontzettend belangrijk in ons vakgebied zou worden voor het verspreiden van data, maar nu blijkt het toch meer the internet of things en daarmee de koppeling met verschillende devices en apparaten die nu worden ontwikkeld. Systemen die bijhouden hoeveel er geprint wordt op kantoor, zodat papier sneller wordt bijgevuld. De ICT-omgeving was eerst van secundair belang. Als de wifi-verbinding nu uitvalt, kan er nauwelijks meer gewerkt worden. Dat vraagt om de aanwezigheid van competenties om hier meteen op te acteren. Dat is even anders dan vroeger, met ‘huismeesters die hun best doen’ binnen een bedrijf.”

MVO

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) was in 2012 een minder dominant ontwikkelingsthema en is nu weer terug op de prioriteitenlijst. De ontwikkeling voor de facilitaire sector zit in het ontwikkelen van MVO 2.0. Het is niet alleen maar afval scheiden, maar echt vertalen naar een circulaire en inclusieve economie en daarnaast kijken hoe facility management om kan gaan met de schaarste waar we mee te maken krijgen. “Vergeet de logistieke stromen binnen organisaties niet. Hoe zorg je ervoor dat die zo duurzaam mogelijk zijn? Omdat de economie aantrekt, zullen er ook weer meer files zijn op de weg. Dat vraagt om goede communicatiesystemen, waarbij van afstand vergaderd wordt”, stipt Hofman aan. “Daarnaast is facilitair management onder andere verantwoordelijk voor een veilige en comfortabele werkomgeving. De werkomgeving en de gezondheid worden steeds belangrijker. Gebouwen worden steeds slimmer. Ingewikkelde klimaatsystemen zorgen steeds beter voor een werkklimaat dat aangepast is op de werknemers. De balans werk-privé is de afgelopen jaren veranderd en daar moet de werkomgeving op inspelen.”
Om voorbereid op de toekomst te zijn zal de facilitaire sector sterk veranderen. FMN focust zich de komende jaren op de volgende vijf thema’s: technologie, circulaire en inclusieve economie, mensgerichte werkomgeving, vastgoed van de toekomst en waardecreatie en nieuwe businessmodellen. “Ook de opleidingen voor facility management zijn volop in ontwikkeling”, zegt Hofman. “Er moet meer samengewerkt worden in de keten en we moeten voorbereid zijn op de veranderingen in de wereld, zodat we inspelen op technologische ontwikkelingen en een weer groeiende economie. Vanuit FMN zetten we daarom in op het beschikbaar stellen van kennis in de vorm van netwerken, whitepapers, opleidingen en onderzoek.”

In minder dan zes jaar tijd moeten alle eigenaren van nu nog weinig duurzame kantoren regelen dat hun bezittingen minstens een C-label behalen. Dat wordt een gigantische klus waarvan ik nu al kan zeggen, dat het niet gaat lukken.

Reken maar even mee: volgens onderzoek van de EIB telt de Nederlandse kantorenvoorraad circa 67.000 panden die gezamenlijk 85 miljoen m2 aan oppervlak hebben. De komende wettelijke verplichting voor een C-label treft meer dan 50% van dit kantooroppervlak.

Energiebesparing

Volgens het Rijk kunnen kantooreigenaren dat bereiken door €860 miljoen te investeren in energiebesparende maatregelen. Kantoren die nu een D, E of F-label hebben, kunnen zonder bouwkundige ingrepen op een C-label worden gebracht.

Aanpassingen aan installaties zouden voldoende zijn. Alleen G-label kantoren staan voor zwaardere en kostbare maatregelen als glas- en dakisolatie. Voor wie het allemaal te duur wordt, zijn er subsidies beschikbaar.

Toekomstperspectief

Ik geloof niet dat het zo gemakkelijk gaat en vrees dat de kosten voor eigenaren verder oplopen. Het punt is dat labels niet permanent behouden blijven. Heb je nu een modern kantoor met een A-label, door voortschrijdende inzicht in de verduurzamingstechnologie behaalt dit gebouw na een x-aantal jaren nog maar een C-label.

Eigenaren van nu zuinige kantoren moeten op hun tellen passen: wat is hun label over zes jaar? Het zou zo maar kunnen dat eigenaren voor meer omvangrijke verbouwingen staan dan nu wordt voorgespiegeld. Wat als een kantoorbelegger vorig jaar een nieuw 10-jarig huurcontract heeft afgesloten – nog onwetend van de opgelegde C-label oekaze -met een advocatenkantoor?

Moeten al die advocaten tijdelijk thuis werken tijdens de noodzakelijke verbouwing? Ik denk dat de belegger terecht schadeclaims vreest. En dat is niet iets wat we beogen met het verduurzamen van de Nederlandse kantorenvoorraad.

“We hebben bos nodig voor een leefbare aarde”, zegt Jaap van der Waarde, programmamanager bossen bij het WNF. “Tachtig procent van alle plant- en diersoorten heeft bos nodig om te overleven. Tegelijk is hout een enorm belangrijke grondstof die je overal om je heen ziet. Gelukkig sluit dat elkaar niet uit, want de houtindustrie heeft ook baat bij de instandhouding van bossen.” Het WNF stimuleert daarom wereldwijd verantwoord bosbeheer en duurzame houtkap. Dat houdt in dat bomen selectief worden gekapt en het bos de tijd krijgt om te groeien. Op die manier worden bossen niet uitgeput en blijven ze een constante bron van hout voor de industrie. “Duurzame houtkap gaat niet ten koste van bossen en biodiveriteit, maar kan er juist aan bijdragen”, zegt Van der Waarde.

Onafhankelijke audits

Verstandig beheer van bossen kan goed aan de markt worden overgelaten door het gebruik van internationaal erkende keurmerken.Volgens WNF geeft alleen keurmerk FSC momenteel voldoende garantie op verantwoord bosbeheer, waarbij rekening wordt gehouden met natuur én lokale bevolking die afhankelijk is van het bos. Van der Waarde: “Bedrijven worden onafhankelijk ge-audit, net zoals dat op financieel vlak gebruikelijk is. Komen bij zo’n audit echte problemen aan het licht, dan moeten die binnen drie maanden zijn opgelost.” De kennis over verantwoord hout is vooral belangrijk in sectoren die veel hout gebruiken, zoals bouwbedrijven, de overheid en doe-het-zelfzaken. “Positief is dat de sectoren steeds vaker afspraken maken over verantwoord hout, zoals in het bouw-en-houtconvenant is gebeurd”, zegt Van der Waarde.

Weinig prijsverschil

Wanneer we bossen niet duurzaam onderhouden, raken hele ecosystemen beschadigd. Zo jaagt kaalslag van bossen de opwarming van de aarde aan. Als er minder bomen zijn, wordt er immers minder koolstofdioxide (CO2) opgeslagen, het gas dat klimaatverandering veroorzaakt. Het werkt ook negatief voor de sociale duurzaamheid. “De lokale bevolking blijft achter met een economisch waardeloos bos”, stelt Van der Waarde. “Terwijl ze er bij duurzame kap juist banen aan overhouden.”

De problemen spelen het meest in tropische landen. Scandinavische houtleveranciers, die een groot deel van de wereldmarkt uitmaken, zijn door de bank genomen verder in hun ontwikkeling. Tegelijkertijd is het vooral de (consumenten)markt die sterk de hand heeft in het stimuleren van duurzame productie. Van der Waarde: “Het is bijna verbazingwekkend hoe dicht de prijzen van duurzaam en niet duurzaam hout bij elkaar liggen. De kosten van het extra werk dat ermee gepaard gaat, worden dus zeker niet altijd doorberekend aan de gebruiker. En daarmee ook niet aan de eindgebruiker.” Van der Waarde: “Consumenten hebben meer macht dan ze zich vaak realiseren. De markt is gevoelig voor hun keuzes en zal nog duurzamer produceren en inkopen als daar vraag naar is.”

Het begrip duurzaamheid past allang niet meer alleen bij bouwmaterialen, inrichting of energieverbruik, al zijn dat zeker belangrijke factoren. Duurzaamheid in gebiedsontwikkeling gaat nog een flink aantal stappen verder. Een duurzaam gebied houdt rekening met alles en iedereen die daarbij betrokken zijn. Lid van de raad van Aanbeveling van Provada Sybilla Dekker vertelt er meer over. “Bij een duurzame (her)ontwikkeling van een gebied zijn ontzettend veel partijen betrokken. Bewoners, omwonenden, bedrijven, winkels, scholen. Elke partij heeft andere belangen en dat maakt het lastig en tijdrovend om daar consensus in te bereiken. Toch is dat belangrijk om tot een duurzaam gebied te komen waar mensen kunnen wonen, werken en recreëren.”

Jarenlang proces

Bij een duurzame stedelijke ontwikkeling is het vaak de gemeente of provincie die daarin het voortouw neemt. “Het is daarbij belangrijk om duidelijk te krijgen welk belang alle betrokken partijen daarbij hebben en hoe die belangen geborgd kunnen worden. Dat kan door goed te luisteren naar elkaar en vast te stellen wat de verschillende doelen zijn.” Dekker stelt dat dit vaak een lastig en tijdrovend proces is. “Het duurt jaren, maar het scheelt als de partijen goed definiëren wat men van elkaar verwacht. Vaak begint een gebiedsontwikkeling met een ‘ronde tafel’ gesprek en is er daarna onduidelijkheid wie wat en wanneer doet of beslist.” Het gebeurt ook dat er door veranderende inzichten (onderdelen van) een plan aangepast dienen te worden. “Ik adviseer daarom altijd om het proces te laten begeleiden door een externe deskundige. Een persoon met helikopterview die ervoor kan zorgen dat het commitment behouden blijft, óók als een project tegenslag kent of langer duurt dan verwacht werd.”

Vroegtijdig informeren

De eerste besluitvorming gebeurt door een overheid. “Op dat moment al dienen alle betrokken partijen geïnformeerd te worden over de plannen. Als een gemeente dat nalaat, loopt het proces later vertraging op door beroep- en bezwaarprocedures. Het is belangrijk om ‘aan de voorkant’ te beginnen met informeren, want integrale duurzame gebiedsontwikkeling is een complexe materie.”

Gebruik crisis positief

De financiële crisis zorgt volgens Dekker voor een stagnatie in de planvorming. “Financiering en tegenvallende verkoop maken het allemaal lastiger waardoor veel plannen nu stilliggen of zelfs teruggetrokken worden. Dat vind ik geen goede zaak. Je kunt ook deze tijd benutten om na te denken over nieuwe manieren waarop plannen wel realiseerbaar zijn.” Dekker denkt dat de komende jaren het duurzaamheidaccent vooral op energievormen en luchtkwaliteit komt te liggen. “De technologie blijft innoveren waardoor de mogelijkheden voor gebruikers groter worden.”