Categories
Uncategorized

Moderne kantoren bij OMA Rotterdam

Gaat al jaren zo, vertelt Ellen van Loon, en het past ook goed bij het karakter van het kantoor. Zoeken naar wat past, dat doet ze zelf ook in haar werk. “Het ontwerpen van een kantoor gaat over werkprocessen en verschillende kantoorgebruikers. Die analyseer je eerst. Dat leidt tot allerlei kantoortypen, maar de overkoepelende ontwikkeling is natuurlijk wel het digitale tijdperk. Sinds werknemers niet meer gebonden zijn aan een werkplek, kiezen ze een plek waar ze het liefst werken. Dat is niet nieuw, dat begon al direct toen de technische mogelijkheden er waren. Maar ik denk dat het nu voor het eerst erkend wordt en dat werkgevers die wens in het soort omgevingen binnen een kantoor verwerkt willen zien.”

Informaliteit

Informeel. Dat is een woord dat vaak valt in deze context, valt Van Loon op. “Mensen zoeken naar informele settingen waarin het prettig werken is. Maar werkprocessen zijn ook steeds minder eenzijdig; afdelingen werken samen aan een geïntegreerd product. Mensen komen samen op projectbasis – soms voor drie maanden, soms voor vijf jaar. Daarvoor moet je flexibiliteit hebben in de kantoorruimtes. Dat is zo in de creatieve industrie, maar het geldt ook voor laboranten en zelfs in de wat conservatievere sector van advocaten en bankiers is dat aan het veranderen.” En niet te vergeten: men wil efficiency. Daarover kunnen we van steden als Londen of Hong Kong nog veel leren.“De grondprijs is daar dusdanig hoog dat men gedwongen wordt efficiënter met ruimte om te gaan. Het aantal vierkante meters per werknemer is laag en bijna iedereen werkt in een open kantoorruimte. Dan is het belangrijk dat er een aanbod is aan ‘break out ruimtes’, zoals fitnessruimtes, kantines, of een buitenterras.”

De psychologische beleving

Zelf vindt Van Loon overigens vooral de psychologische beleving van een omgeving belangrijk. “Of het sick building syndrome meetbaar is, vind ik niet eens zo interessant. Er zijn subjectieve factoren die bepalen of het ergens prettig werken is. Kun je de vogels horen fluiten, hoe is het gevoel van ruimte, kun je makkelijk overleggen of je juist afzonderen, is er daglicht? Bij de Rothschild Bank hebben we de omgeving gedemocratiseerd. Mensen met bureaufuncties zaten in een open kantoortuin, mensen met hoge functies hadden kamers met grote ramen en uitzicht. Gesloten kantoren kennen in de regel een lage bezettingsgraad. Dat is veranderd, zodat zij die er meeste baat bij hebben, het meeste daglicht krijgen.”

Investeren in bouw

Blij is Van Loon met de hedendaagse focus op duurzaamheid, bijvoorbeeld in PPS-projecten. “Duurzaamheid begint bij het bouwen van kwaliteit. De hoogste energieinvestering wordt gedaan tijdens de bouw. Langetermijndenken is de enige manier om duurzaamheid echt goed te vertalen. Nu kunnen we eindelijk werken met technieken en materialen die langer meegaan. Denk aan hout, of natuursteen: materialen die we graag gebruiken, maar die vaak niet binnen het bereik lagen omdat het budget maatgevend was.”

Kwaliteit is ook het antwoord op leegstand, aldus Van Loon. “Helaas is kwaliteit niet altijd prioriteit geweest; er zijn in de bloeiperiode van het vastgoed heel veel slechte gebouwen gebouwd. Voor sommige panden is het bedenken van een nieuw concept niet eens de moeite waard. Terwijl renovatie van een 20 jaar oud pand van goede kwaliteit gewoon een heel goede optie is.”

Categories
Uncategorized

Mobiel en tijdelijk gebouw uit losse elementen

De firma Neptunus won de aanbesteding voor de bouw van dit tijdelijke en mobiele bouwwerk in mei 2015. Directeur Dorrie Eilers vertelt daar meer over. “De opdracht is gegund aan de inschrijver met de economisch meest voordelige inschrijving. Daarbij is gelet op duurzaamheid, kwaliteit (plan van aanpak), kwaliteit exterieur en interieur, projectorganisatie van de inschrijver en de prijs. Het Europagebouw is uit losse elementen opgebouwd en heeft een totale oppervlakte van achtduizend vierkante meter.” Neptunus is specialist in het ontwerpen en produceren van demontabele gebouwen en wat er tekort was om het Europagebouw te maken, werd extra bijgemaakt. “Voor de entree werden 3D-geprinte materialen gemaakt. Dat op zich maakt het gebouw al bijzonder.” Maar er is meer: “Het spaceframe dak van het Europagebouw werd eerder gebruikt in Sint Petersburg en gaat hierna weer naar een andere locatie. Eerst zijn de vloeren gelegd en daarop is het dak gemonteerd, dat daarna hydraulisch omhoog is gebracht. Pas daarna zijn de wanden geplaatst.”

Korte realisatietijd

Het lijkt een flinke operatie om een dergelijk groot gebouw te realiseren, maar Eilers vertelt dat dit meevalt. “Eind oktober is het totale gebouw opgeleverd, maar daarvoor al was een flink stuk klaar zodat Amsterdam City Swim daar gebruik van kon maken.” Het complete gebouw moet officieel half augustus weer verdwenen zijn. “Na beëindiging van het Nederlands voorzitterschap beginnen we medio juli met de demontage.”

Flexibel en energiezuinig

Buiten mobiel en tijdelijk, waren duurzaam en energiezuinig ook eisen voor dit prestigieuze gebouw. “Het moest aan dezelfde eisen voldoen als een vast gebouw. Zo gebruiken we geïsoleerde vloeren en wanden, en de zonnepanelen op het dak leveren een flink deel van de benodigde energie. Daarnaast zijn er bijvoorbeeld waterloze herentoiletten.” In de enorme hal van veertig bij vijftig meter, staat een Atrium dat ook geheel hergebruikt kan worden na augustus. “Alles is demontabel en herbruikbaar, dat staat garant voor duurzaamheid en een uitermate flexibele manier van bouwen.” Na augustus vinden de losse elementen hun weg naar andere bouwwerken: “Denk daarbij aan tijdelijke evenementen, sporthallen en distributiecentra. Het materiaal gaat de hele wereld over, naar plaatsen waar er behoefte is aan tijdelijke en mobiele ruimte.”

Uniek procedé

Piet van Looijen, segmentmanager bij Forbo Flooring, vertelt over de enorme uitdaging om achtduizend vierkante meter vloerbedekking te maken voor het Europagebouw. “Eind mei kregen we de opdracht en in augustus moest het klaar zijn. Direct na het juichen vanwege de mooie opdracht voor zo’n prestigieus gebouw, vroegen we ons af hoe we dit aan moesten pakken en of dit haalbaar zou zijn. De fabriek werd gebeld, garen werd geleverd. We maakten de benodigde tapijttegels via een uniek procedé: op de onderkant komen vezels op een lijmbed, datzelfde doen we met een bovenkant. De twee delen gaan op elkaar en daarna snijden we de pool door waarmee we twee gelijke delen hebben. Dit zorgt voor een dicht en compact uiterlijk.”

Fijne samenwerking

Van Looijen vertelt dat steeds meer bedrijven en overheden voor tapijttegels kiezen.” Het hergebruik ervan is een groot pluspunt, de tegels zijn geïnstalleerd in antislip en bij vlekken kan een tegel snel vervangen worden.” Hij is enthousiast over de samenwerking en cocreatie met Neptunus en Solid Base, het bedrijf dat de tegels uiteindelijk legde. “We hebben in hoog tempo gewerkt en de samenwerking was zonder meer uitstekend.” Net als alle onderdelen van het Europagebouw krijgen ook de tapijttegels een nieuwe bestemming.

Categories
Uncategorized

Meerwaarde vinden in een goede samenwerking tussen steden en Rijksoverheid

Maar de stad is niet alleen van groot economisch belang. De ontwikkeling in de stad bepaalt ook in toenemende mate de leefkwaliteit van mensen. Of het nu om milieu, mobiliteit of sociale cohesie gaat. In de stad komen de maatschappelijke uitdagingen van de toekomst samen. Laat het duidelijk zijn: steden hebben ons niet nodig om die uitdagingen te lijf te gaan. Steden hebben ons niet nodig om te weten waar ze goed in zijn. Mensen in de steden zijn probleemoplossers, zijn pragmatisch, en de steden begrijpen het idee dat je de grote opgaven van de toekomst in één stad kunt oplossen een illusie is. Toch is samenwerking tussen steden en rijksoverheid van cruciaal belang. Bijvoorbeeld waar bestaande wet- en regelgeving noodzakelijke vernieuwingen in de weg staat. Om de samenwerking tussen steden en rijksoverheid verder te verbeteren en, nog belangrijker, concreet richting te geven, is er nu de zogeheten “Agenda Stad”.

Hoogwaardig wonen en werken

Eén van de hoofdthema’s van de Agenda Stad is hoe we omgaan met de grote wens naar hoogwaardig wonen en werken in de stad, en hoe we komen tot een duurzame verdichting van onze steden. Het antwoord op deze vragen luidt: renovatie, herbestemming en gebouwtransformatie, oftewel het beter benutten van het bestaande. Dat doen we door bijvoorbeeld slechte woningen aan te pakken en leegstaande panden en braakliggende terreinen te herontwikkelen. Dat vraagt om vernuft, om vakmanschap, om innovatieve oplossingen. Van het Rijk vraagt het om snellere procedures en om ruimte voor onderzoek en tijdelijkheid. De samenwerking tussen steden en rijksoverheid, – maar ook marktpartijen, maatschappelijke organisaties en, of, andere betrokkenen – krijgt inmiddels concreet richting via de zogeheten ‘City Deals’. Deze deals gaan uit van de simpele basis ‘wie doet wat’, ‘waar kan het rijk behulpzaam zijn’, en ‘wat dragen partij x en y bij’? Ik geef graag twee voorbeelden van City Deals die in de maak zijn.Ten eerste zijn dat de afspraken die de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) heeft gemaakt met steden in de Zuidelijke Randstad om te komen tot de bouw van meer (middel)dure huurwoningen in dat gebied.Aanleiding is de stagnatie van investeringen in de woningbouw in steden, terwijl de populariteit van het wonen in de steden in de Zuidelijke Randstad juist blijft toenemen.Met deze deal hoopt de IVBN, de steden, het Rijk en andere betrokkenen – waaronder een aantal zorgpartijen – tijdig en in voldoende mate te voorzien in deze toekomstige woningvraag.

Modeldeal

Een andere City Deal gaat over de aanpak van slechte woningen in de particuliere voorraad. Gemeenten, corporaties, marktpartijen en bewoners onderzoeken samen de mogelijkheden om de woningvoorraad op te knappen. Wat mij betreft een ‘modeldeal’ waarin bijvoorbeeld ook het onlangs aangekondigde (Rijks-)funderingherstelfonds een plek gaat krijgen. Maatschappelijke vraagstukken in samenhang bezien is hierbij het uitgangspunt. Naast het opknappen van de woning wordt ook gekeken naar leefbaarheid in de wijk en naar energiebesparing. Dit zijn voorbeelden van hoe het volgens mij moet: meerwaarde vinden in een goede samenwerking tussen steden en het Rijk. Ik ga ervan uit dat deze campagne een bijdrage levert aan verdere verbetering van deze samenwerking en betrokken partijen bij elkaar brengt.

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

Categories
Uncategorized

‘Meer transparant en samen’

Al kan ketensamenwerking nog aanzienlijk worden verbeterd. Nog dit jaar komt de uitvoeringsinstantie van de overheid met een nieuwe marktvisie die voor 2020 samen met de markt wordt ontwikkelt en inspeelt op actuele gebeurtenissen. Zo heeft ook de grond-, weg-, en waterbouw te maken met een toename van informatievoorziening en ICT, en worden onder meer transparantie en gelijkwaardigheid in de bouwsector steeds belangrijker. De contractvorm Design & Build heeft veel gebracht. “Rijkswaterstaat kan in Nederland meer projecten omzetten dan voorheen, met minder mensen. Marktpartijen zoals aannemers en ingenieursbureaus zijn in staat om zich beter te ontwikkelen wat leidt tot snellere en slimmere werkwijzen. Er is scherpere prijsvorming en de concurrentie is toegenomen”, zegt Cees Brandsen, hoofdingenieur- directeur Rijkswaterstaat Grote Projecten en Onderhoud.

 


Roger Mol
Directeur Inkoop en Contractmanagment

Ketensamenwerking

Maar er zijn ook uitdagingen die met behulp van de markt het hoofd moet bieden, zoals in de marktvisie naar voren moet komen. “Rijkswaterstaat dient een goede opdrachtgever te zijn die kennis op peil blijft houden. Daarnaast zie ik het als een uitdaging om de faalkosten met ketenpartijen samen terug te brengen”, zegt Roger Mol,
directeur Inkoop en Contractmanagement. “Bovendien brengt het aantal nieuwe publieke samenwerkingspartners niet alleen financiering, maar ook ideeën en wensen met zich mee waarmee de markt moet omgaan.” Een groot deel van de oplossing ligt volgens de twee in ketensamenwerking tussen marktpartijen. Brandsen: “Naar mijn mening is die er nog lang niet voldoende. De resultaten hiervan bemerken we onder meer in veiligheid. Regelgeving omtrent wegwerkzaamheden bijvoorbeeld, wordt vaak wel nageleefd door de aannemer, maar bijvoorbeeld niet goed doorgezet naar de onderaannemers.” Collega Mol gelooft er daarnaast in dat samenwerking kan leiden tot gunstige effecten zoals het beperken van kapitaalbeslag in de hele keten. Een uitdaging vormt daarnaast de risico-allocatie, zo meent hij. “Bepaalde risico’s moeten misschien meer bij onszelf liggen.”

Transparantie

Een ander belangrijk aandachtspunt in de marktvisie is de noodzaak tot meer transparantie, met meer inzicht in hoe projecten worden aanbesteedt. Dit geldt eveneens in de
gehele keten om knelpunten in projecten tijdiger en adequater op te lossen. In een ideaal scenario is de hele keten transparant en is het inzichtelijk wat elke schakel erin precies doet, menen de twee. Maar dat is voorlopig nog toekomstmuziek. “De keten blijft aan verandering onderhevig. En er spelen verschillende factoren. Opdrachtgevers dienen in toenemende mate politieke opgaven mee te nemen in projecten, zoals duurzaamheid. Daarnaast zijn ICT en de grond-, weg- en waterbouw nog twee werelden die elkaars taal niet spreken, maar die wel samen moeten komen. Veel is dus voor verbetering vatbaar, en wordt benoemd in de visie. In een open gesprek met de markt hopen we te komen tot manieren om het beter te doen”, zegt Mol. Meer samenwerking in de bouwsector en een betere integratie in de ketens vereist dat partijen ook wíllen samenwerken. “Je moet elkaar begrijpen en meer gunnen om tot betere afspraken te komen. “Tegelijkertijd”, besluit Brandsen, “dient Rijkswaterstaat zowel een meer flexibele als een betrouwbare partner te zijn. Ook dat is een uitdaging voor de toekomst”

Categories
Uncategorized

Masterclasses voor breder gezichtsveld stedelijke vernieuwing

Jacqueline de Wijs

Jacqueline de Wijs
Projectleider Duurzaamheid bij gemeente Den Haag

Jacqueline de Wijs is projectleider Duurzaamheid bij de gemeente Den Haag en volgde de deeltijd opleiding Master of Urban & Area Development (MUAD) aan de Hogeschool Utrecht / Saxion. “Een belangrijk voordeel is dat ik meer kan meevoelen met andere partijen in de projecten waaraan ik werk.

In de praktijkopdrachten verbreed je je kennis en leer je ook meer over de verschillende belangen van stakeholders. Er waren studenten vanuit diverse disciplines, dus niet alleen de overheid, maar ook woningcorporaties, projectontwikkelaars, banken en adviesbureaus.”

Toen ze in 2012 begon met de eerste masterclass werkte De Wijs bij het Stadsgewest Haaglanden. “Naar aanleiding van een coachingstraject realiseerde ik me dat ik meer praktische projecten zou willen doen, gericht op tastbare resultaten voor en met bewoners.

Ik heb me toen aangemeld voor het studieblok over wijkgerichte aanpak. In 2013 werd duidelijk dat het Stadsgewest opgeheven zou worden en kwam er meer opleidingsbudget voor werknemers om hun kennis te verbreden. Ik kon daardoor de hele opleiding van zes masterclasses volgen.”

Studie en praktijk

Elke masterclass bestaat uit een aantal colleges, zelfstudie en praktijkprojecten, met vaste thema’s als waardecreatie (economie en financiën), procesmanagement, en duurzaamheid. De vaardigheidstrainingen die je daarnaast hebt zijn gericht op bijvoorbeeld onderhandelen, praktijkgericht onderzoek en businesscase ontwikkeling.

“Het was goed te combineren met mijn werk”, vertelt De Wijs over de intensiteit van de opleiding. “De masterclass over stedelijke ontwikkeling vond ik het meest interessant, omdat het mijn scope verbreed heeft. Ook projectontwikkeling had mijn bijzondere aandacht, omdat ik het leuk vind aan woningbouwprojecten mee te werken.”

Heel informatief was volgens De Wijs de studiereis naar Berlijn. “We hebben niet de toeristische highlights bezocht, maar projecten die voor onze studiegroep interessant waren. Zoals een voormalige luchthaven die nu onder andere als festivalterrein dienst doet. Persoonlijk was ik erg gecharmeerd van een particulier initiatief voor een woningbouwproject aan de rivier, met recreatie aan het water.”

Kennis gebruiken in werkveld

“Mijn scriptie heb ik gewijd aan verduurzaming van particuliere koopwoningen, en specifiek over vroeg naoorlogse wijken. Kennis opgedaan binnen deze scriptie kan ik goed gebruiken voor ‘Hou van je huis’, één van de projecten waar ik momenteel voor de gemeente Den Haag mee bezig ben. Voor de scriptie heb ik meer theoretisch gekeken naar projecten ter stimulering verduurzamen particuliere koopwoningen. Hoe zit het proces in elkaar? In plaats van rennen van afspraak naar afspraak, wat je in de dagelijkse gang van zaken vooral doet.”

De interesse van De Wijs ging ook uit naar projecten die gericht zijn op herbestemmen van vastgoed in stedelijke gebieden. “Voor de opleiding heb ik een advies geschreven over het transformeren van een groot verzorgingstehuis tot woningen in Den Haag. Daarnaast heb ik een presentatie gehouden over het omzetten van een kantoorgebouw naar migrantenhuisvesting, een actueel thema binnen de gemeente.”

Op de vraag of ze anderen zou aanraden een dergelijke opleiding te volgen, zegt De Wijs ten slotte: “Absoluut. Wat ik erg leuk vond, is dat je als student voorbeelden uit je eigen praktijk kon inbrengen en uitwerken. En wat ik al zei: naast nieuwe kennis en vaardigheden krijg je een bredere kijk op allerlei zaken. Dat is een bonus.”