Author: admin

Om in 2050 emissievrij te wonen, moeten er 200.000 woningen per jaar worden
verduurzaamd. Deze doelstelling uit de klimaatconferentie Parijs 2015 waar Nederland zich aan heeft gecommitteerd, eist dat we de CO2-uitstoot van de woningmarkt  drastisch moeten terugdringen. Hoe realiseren we dat?

Het Kadaster neemt, vanuit de ambitie bij te willen dragen aan maatschappelijke vraagstukken, het initiatief en gaat met partners op de woningmarkt in
gesprek. Tijdens een door het Kadaster georganiseerd rondetafelgesprek leggen zes experts aan de hand van vier stellingen uit waarom voor dit vraagstuk leiderschap en een langetermijnvisienoodzakelijk zijn.

De laatste twee jaar stijgen het aantal woningverkopen en de woningprijzen snel. Daarnaast doen zich nieuwe groei in het aantal aankopen van woningen om die te verhuren. Ook wordt een fors aandeel van de woningaankopen gerealiseerd zonder dat er een hypotheek of een bouwkundige keuring aan is gekoppeld.

Deze ontwikkelingen voor een duurzaam gebouwde omgeving zorgen ervoor dat wonen een hot issue is. De vraag wie hier verantwoordelijkheid voor neemt is actueel.

Om de waargenomen ontwikkelingen goed te duiden, nodigt het Kadaster – met meer dan honderd jaar ervaring in het oplossen van ruimtelijke vraagstukken- zes experts uit de praktijk en wetenschap uit om in de Jaarbeurs van gedachten te wisselen over de huidige trends en ontwikkelingen op de woningmarkt.

Aan tafel zitten: Dirk Brounen, Anne-Jo Visser, Leendert Meijers, Lara Brand, Ernst van der Leij, Wim Flikweert en het gesprek wordt geleid door Paul de Vries.

Oververhitting?

In de prijs van koop- en huurwoningen komt veel tot uiting. Als de prijzen stijgen, heeft dat een bepaalde reden. Veel krantenkoppen hebben het over oververhitting en een ‘prijsbubbel’. Overal kunnen we lezen dat de prijzen hard stijgen, namelijk met acht procent.

Ernst Van der Leij van Brink Groep bijt het spits af en zet kanttekeningen bij een aantal woorden in deze eerste stelling. Hij vindt dat je niet kunt spreken van dé woningmarkt. “De woningmarktis regionaal bepaald. In Noord- Oost Groningen is dat echt heel andersdan in Amsterdam.”

Van der Leij gelooft niet zozeer dat het om oververhitting gaat, maar om een uitgestelde vraag. Tijdens de crisis hadden mensen wel de financiële middelen om te verhuizen, maar hielden ze de hand op de knip.

Tegenwoordig brengen zij hun eigen geld in. Daarnaast worden veel woningen door beleggers gekocht. “Waar veel vraag is, gaat de prijs nou eenmaal omhoog. Het is echter wel essentieel om de nuancering per woonproduct en per regio te blijven maken en de potentiële koper goed voor te lichten.”

Lange termijn bubbel

De experts vinden dat er geen sprake is van oververhitting omdat de dalende rente, het gestegen inkomen en de gewijzigde hypotheeknormen ervoor zorgen dat koopwoningen nu nog goed betaalbaar zijn. Meijers wijst echter wel op het risico van een bubbel op de langere termijn.

Volgens de adjunctdirecteur van NVB Bouw neemt de krapte snel toe. Echter, ziet hij in de praktijk van de nieuwbouw dat enerzijds de vraag naar woningen de laatste twee jaar is verdubbeld en anderzijds het woningaanbod is gehalveerd. In de bestaande bouw begint deze ontwikkeling zich ook steeds meer voor te doen.

“Als we kijken naar de nieuwbouwmarkt, dan kan de consument nog maar kiezen uit twee woningen. In de bestaande bouw zijn dat nog maar vijf woningen, terwijl dat idealiter tien woningen zouden moeten zijn.

Als deze situatie lang blijft voortbestaan, dan zullen de prijzen flink stijgen en creëren we wel degelijk een bubbel. Om te beginnen in de grote steden met krappe markten. Dit zal er voor zorgen dat mensen op zoek gaan naar woningen buiten de steden.”

Minister van Duurzaamheid en Wonen

Duurzaamheid is door de energietransitie – een beleidsplan van de overheid om van fossiele brandstof en naar volledig duurzame energiebronnen zoals zonne- en windenergie over te stappen – een nog belangrijker onderwerp geworden.

Door woningen energiezuinig te maken, bijvoorbeeld door isolatie of het installeren van zonnepanelen, heeft de woningmarkt een sleutel in handen om de energietransitie te versnellen te realiseren.

Bovendien is het financieel aantrekkelijk om te investeren in duurzame woningen. Op dit gebied zijn er al veel afspraken met woningcorporaties gemaakt, maar hoe neem je nou ook particuliere huiseigenaren mee in de verduurzaming en bij wie ligt die verantwoordelijkheid?

De experts zijn het erover eens dat regie vanuit de centrale overheid noodzakelijk is om aan de afspraken van de Klimaattop Parijs te voldoen. Verduurzaming van de gebouwde omgeving heeft zoveel raakvlakken met andere sectoren in de economie dat een minister, die alle terreinen verbindt en blijft  noodzakelijk is.

De experts vinden dat de centrale overheid hier een zeer grote verantwoordelijkheid in heeft. Brounen: “Door duurzaamheid een prioriteit te maken op regeringsniveau kunnen we vaart maken met de energietransitie en gaat de consument het ook serieus nemen.

Het is toch raar dat nog zo weinig mensen een zonnepaneel hebben. Die investering levert drie keer meer op dan je spaarrente, maar mensen weten dit simpelweg niet.

Daarnaast moet iedereen in de keten – van makelaar tot taxateur – de verantwoordelijkheid voelen om de huiseigenaar informatie te geven over de duurzaamheid van een woning.

De overheid is verantwoordelijk voor die mentaliteitsomslag.” Van der Leij voegt toe: “In Duitsland zie je dat de staat een garantie afgeeft voor de prijs van de stroom van zonnepanelen, waardoor het honderd procent financierbaar wordt.

Door het afgedekte risico zijn heel veel mensen bereid de stap naar zonnepanelen te zetten en kun je grote stappen maken in de versnelling van de energietransitie.”

Mentaliteitsverandering

De consument moet goed worden geinformeerd over de voordelen en mogelijkheden van duurzame woningen.

Flikweert: “We moeten het de consument makkelijker maken, bijvoorbeeld door het collectief aanbieden van een duurzaamheidspakket met isolatie, dubbelglas en ga zo maar door.”

Transformeren, herbestemmen en bouwen

De prijsontwikkeling in de stedelijke omgeving is enorm. Steeds meer mensen willen in de stad wonen waardoor er krapte op de woningmarkt ontstaat. Het kabinet vindt dat moeten bijbouwen.

Echter kan er niet alleen binnen de bebouwde omgeving van de stad aan de vraag worden voldaan blijkt uit onderzoek van Brink Groep.

“Uit ons onderzoek blijkt dat er in 2030 behoefte is aan 1 miljoen nieuwe huizen. Van die woningen kan 35 a 37 procent ruimtelijk in de bestaande stad gerealiseerd worden en 9 procent op onbenutte terreinen zoals oude kantoorgebouwen en bouwplaatsen. Daarnaast zal er ook verdichting plaats moeten vinden.”

Bruisende steden

Naast uitdagingen biedt de krapte op de woningmarkt ook kansen en kan er op het vlak van de ruimtelijke ordening een grote slag gemaakt worden. De markt zal hier het voortouw in moeten nemen, vinden de experts, maar ook het Rijk heeft hierin een verantwoordelijkheid.

Brand van het Stimuleringsprogramma: “Op het moment zie je gaten in de stad door bijvoorbeeld lege winkels en kantoorpanden. Door die gaten op te vullen kun je komen tot duurzamere en bruisendere steden.

Het is belangrijk om dus niet alleen sectoraal naar wonen te kijken, maar ook naar wat andere vraagstukken. Echter, vaak is binnenstedelijk bouwen lastig en duur. De roep uit de praktijk richting neemt toe. En dan vooral gericht op subsidies voor woningbouw.

Een notoire ‘killer’ voor binnenstedelijke bouwprojecten is versnipperd eigendom wat leidt tot kostbare verwervingen en een lange doorlooptijd. Door bestaand en nieuw instrumentarium zoals herverkaveling in te zetten, kan binnenstedelijk bouwen slimmer, effectiever en goedkoper worden.”

Infrastructuur

Naast transformeren, herbestemmen en bouwen in de stad moet er gekeken worden naar andere oplossingen om het woningtekort aan te pakken, aldus de deelnemers.

De infrastructuur kan bijvoorbeeld ook hier een bijdrage aan leveren. Meijers: “Door nieuwe technologieën kan de mobiliteit verbeterd worden. Denk bijvoorbeeld aan een moderne zweeftrein (de Hyperloop), die je binnen 15 minuten vanuit Amsterdam naar Almelo brengt.

Dat lijkt nu ver van je bed, maar door zo’n ontwikkeling hoef je niet meer per se in het stadshart te wonen en wordt Nederland een deltametropool met groengebieden.”

Middensegment staat met lege handen

Visser geeft aan dat er ook rekening gehouden moet worden met de generatie baby boomers die voorlopig nog thuis blijft wonen. Daarnaast maakt zij zich ernstige zorgen over het groeiend aantal mensen dat net teveel verdient voor een sociale huurwoning en te weinig verdient om een hypotheek te krijgen om diezelfde woning te kunnen kopen.

“Deze mensen zijn veroordeeld tot de duurdere, geliberaliseerde woningmarkt met huurprijzen boven de €711. Door die hogere huur kunnen zij niet sparen en kunnen zij geen kant op.”

Ook Van der Leij heeft zorgen over dit middensegment. “Aan de onderkant zie je dat mensen huurtoeslag krijgen en de bovenkant heeft een heel luxe hypotheekrenteaftrek. Voor het middensegment is er niets. Wat we hieraan kunnen doen?

In elk geval zorgen voor een groter aanbod van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, want nu is dat aanbod veel te klein.”

Particuliere verhuurders

Particuliere verhuurders zijn bij uitstek de eigenaren van geliberaliseerde huurwoningen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat in het afgelopen op de markt komen. Dat zou goed nieuws moeten zijn.

De meeste particuliere verhuurders zien we terug in wordt 19 procent van de woningen gekocht door particuliere verhuurders, in Rotterdam 14 procent, in Den Haag 15 procent en in Utrecht 9 procent.

Hoewel deze ontwikkeling inderdaad voor meer woningaanbod zorgt in het middensegment, rijst de vraag of zij hiermee koopstarters niet verdringen op de woningmarkt.

Al gauw gaat de discussie richting segregatie: de laagste inkomensgroepen nog meer in de sociale de particuliere huursector en de hoogste inkomensgroepen in de koopsector.

Van der Leij: “Ik vind die segregatie tussen arm en rijk een zorgwekkende ontwikkeling. Daarmee maken we rare steden en de planoloog in mij zegt dat we dat niet moeten willen.”

Flikweert is ook bang dat door deze ontwikkeling een scheiding wordt aangebracht. “Het moet niet zo zijn dat je starters de kans ontneemt om de koopsector in te stromen. Kunnen kiezen voor huur of koop moet wel mogelijk blijven.”

De experts zijn het erover eens dat de markt door de komst van de particuliere verhuurder verandert en dat er gezocht moet worden naar een nieuw evenwicht.

Huurprijzen worden nu in Nederland nergens geregistreerd. Een landelijke database waarin alle huurprijzen zijn opgenomen zou dan ook een goed begin zijn om excessen te voorkomen.

Regie pakken

Voor alle deelnemers staat als paal boven water dat verduurzaming van de woningmarkt de hoogste prioriteit zou moeten krijgen. Alleen dan kan de CO2- uitstoot van woningen massaal naar beneden worden gebracht.

Hier kan alleen voortgang op worden geboekt als het Rijk daar op inzet en nadrukkelijk de regie pakt. Brounen: “Het Rijk moet slim en streng gaan ontwerpen.

Alle lokale initiatieven zijn leuk, maar zorgen voor een ratjetoe. De best practices in de verschillende steden moeten de standaard worden voor het hele land.”

Ewoud van der Sluis
Directievoorzitter HEVO

Integrale businesscase

Investeringen in vastgoed moeten deel uitmaken van een integrale businesscase, waarbij het primaire proces wordt verbonden aan huisvesting en waarbij alle relevante stakeholders en aspecten worden meegenomen. Want een verduurzaamd gebouw zorgt voor een gebruiker die gelukkiger en gezonder is, voor een lagere energierekening, een hogere duurzaamheidsscore, betere prestaties, een lager ziekteverzuim en een hogere medewerkers- en klanttevredenheid.

Zo gaan economie en duurzaamheid uitstekend samen. Duurzaam vastgoed kent een lager leegstandspercentage, daardoor blijft het rendement goed en de huur marktconform. De rol van HEVO is om alle stakeholders te verzamelen rond een gezamenlijke ambitie, huisvesting en primair proces aan elkaar te verbinden en om het strategische en het operationele niveau met elkaar te verbinden.

Als dat lukt, ontstaat gezamenlijk belang bij alle partijen en wordt verduurzaming een bewuste keuze. HEVO is ervan overtuigd dat deze aanpak altijd vruchten afwerpt. Juist bij maatschappelijk vastgoed liggen er kansen voor eigenaar én gebruiker!

Van sectoren naar netwerken

Door de toenemende behoefte aan maatwerk en integrale oplossingen in het sociale domein, verandert ook de vraag naar huisvesting en accommodaties. In de nasleep van de transitieagenda, worden gemeentes steeds meer een ‘spin in het web’ t.g.v. decentralisatie van maatschappelijke ondersteuning, jeugdzorg en participatie-activiteiten.

Bovendien ontkomen gemeenten niet meer aan de noodzaak om een integrale afweging te maken betreffende een effectieve besteding van middelen voor (ver) nieuwbouw, renovatie en onderhoud.

Deze behoefte aan netwerkoplossingen én de bewustwording op het gebied van klimaat en energie, leiden tot een ander afwegingskader. Daarbij behoren huisvestingsoplossingen voor één gebruiker op objectniveau steeds meer tot het verleden en groeit de vraag naar sector-overstijgende accommodaties.

Sector overstijgend combineren

Een gezonde en vitale wijk kan niet los worden gezien van goed en veilig wonen in een gezonde leefomgeving. In samenspraak met alle maatschappelijke spelers kan een roadmap worden ontworpen waarin ruimte is voor verschillende initiatieven, waarbij de totale private en publieke vastgoedvoorraad als een gezamenlijke maatschappelijke vastgoedopgave wordt beschouwd.

Nieuwbouw of gebruik bestaand vastgoed?

De grootste winst is te halen in de bestaande gebouwenvoorraad. Er komt ook veel waardevol bestaand vastgoed beschikbaar door trends als krimpende leerlingaantallen, scheiden van wonen en zorg en de nog altijd bestaande leegstand van commercieel vastgoed. Juist de inzet van dit bestaande vastgoed kan een antwoord zijn op de complexe vraag naar duurzame accommodaties.

De oplossing ligt in slim gebruik van de infrastructuur, de specifieke mogelijkheden van de regio en data, stelt Leo Kusters, Managing Director Urbanisatie bij TNO. In Helmond heeft TNO, bij de Automotive Campus samen met industriële partijen en universiteiten een ‘Living Lab’ opgezet. Hierin worden de toepassingen van het automatisch en coöperatief rijden in combinatie met slimme infrastructurele oplossingen getest. Verkeerslichten ‘praten’ met auto’s via intelligente communicatiesystemen, zodat de voertuigen een adviessnelheid krijgen om een groene golf te creëren. “Dat kan zo’n tien tot twintig procent CO2-uitstoot schelen”, schetst Kusters. Hij wijst ook op de PraktijkProefAmsterdam (PPA), met meer dan tienduizend auto’s, waarbij gekeken wordt naar de toestroom van verkeer en op basis daarvan een persoonlijk routeadvies wordt gegeven aan de afzonderlijke bestuurders.

Bijkomend voordeel van een groene golf is het terugdringen van emissies en daarmee het verbeteren van de luchtkwaliteit. Onder meer zware voertuigen die veel stoppen en optrekken zijn belastend voor het milieu. Wanneer zij constanter rijden, ligt de emissie een stuk lager. “We richten ons steeds meer op het nog lokaler meten van emissie en sturen op deze resultaten. Sensoren worden steeds betaalbaarder en zijn in veelvoud toe te passen. Door middel van dashboarding adviseren we hoe je stedelijke regio’s toekomstbestendiger inricht.”

Voor de nabije toekomst, ziet Kusters een nieuwe functie voor woningen. Huizen worden steeds vaker energieproducenten voor decentrale opwekking door het gebruik van slimme oplossingen zoals zonnepanelen, zonneboilers en nieuwe concepten voor warmte en elektriciteitsopslag; energie die – wanneer er voldoende opgewekt wordt – weer ingezet kan worden voor schone mobiliteit. Dat heeft weer een gunstig effect op de luchtkwaliteit. “Maar om hier stappen in te zetten, moet energie lokaal twee kanten uit kunnen stromen; dat betekent dat de bouw- en infrastructuur erop moet worden aangepast, wat vraagt om aanpassing in de stedelijke omgeving.” Kusters ziet dan ook een onmisbare rol weggelegd voor de overheid: partijen met elkaar laten verbinden om tot duurzame groei van een regio te komen.

Ook is het volgens Kusters belangrijk om maatschappelijke uitdagingen als geheel te benaderen. We moeten strategisch nadenken over urbanisatievraagstukken. Tekenend voor dit moment is volgens hem dat systemen steeds meer aan elkaar worden gekoppeld. “Het ‘Internet of Things’ wordt steeds belangrijker in steden; zaken gaan met elkaar communiceren zoals de infrastructuur, de gebouwen, het verkeer en alles om ons heen. De grote hoeveelheden data die daaruit voortkomen willen we kunnen duiden en inzetten. We maken van data zinnige informatie en kunnen daarmee bijvoorbeeld modellen en inzichten die wel al hebben verbeteren, koppelen of juist meer locatie specifiek maken.” Hij onderstreept daarbij wel de menselijke maat. “Het gaat erom dat mensen uiteindelijk met de inzet van data de juiste keuzes kunnen maken. Zo zijn er slimme oplossingen en tools om die data beschikbaar en toepasbaar te maken.” Te vertalen als het ware.

Hiervoor is het nodig afspraken te maken over datagebruik en om passende interfaces te ontwikkelen, vervolgt Kusters. “We moeten dezelfde taal spreken. Als we afspraken maken over hoe we omgaan met data, dan zijn bronnen eenvoudiger op elkaar aan te sluiten. Dat maakt het eenvoudiger om er betrouwbare informatie van te maken en te delen. Daaruit ontstaan nieuwe inzichten. Veranderingen in verschillende maatschappelijke domeinen – denk aan de bevolkingssamenstelling, klimaatverandering en economische groei – kunnen we nu in verbinding met elkaar brengen en daarop met overheden en marktpartijen verder innoveren.” Iets wat op kleine schaal werkt, moet je langzaam kunnen uitbreiden, besluit Kusters. “Je hoeft niet alles van te voren al bedacht te hebben, maar je moet al wel een idee hebben hoe oplossingen groter kunnen groeien.”

Bas Niese
Business unit directeur DBFMO Facilicom

Enkele jaren geleden won één bedrijf de PPS aanbesteding in DBFMO vorm van de nieuwe Belastingdiensthuisvesting in Doetinchem: Facilicom Services Group uit Schiedam. Bas Niese is business unit directeur DBFMO bij Facilicom en hij vertelt er meer over.

“Door het samenvoegen van verschillende regionale vestigingen van de Belastingdienst, was er behoefte aan een nieuw pand in Doetinchem. We waren verantwoordelijk voor de financiering, het ontwerp, de bouw en inrichting, het onderhoud, maar ook voor de dienstverlening aan de bijna vijfhonderd medewerkers.” Het gebouw werd in 2010 in gebruik genomen en is en blijft eigendom van de bouwer.

Leermomenten

Vaak zijn er verschillende leveranciers betrokken bij de uitvoering van een DBFMO constructie, maar in dit geval gebeurde dat door een integraal exploitatieteam met eigen medewerkers. “Dat betekent een grotere verbondenheid en maximaal faciliteren. Als team hebben we één belang en leveren we gezamenlijk één prestatie. Dat betekent ook gemakkelijker beslissen, één directeur, minder overleg en efficiënter werken.Voor de opdrachtgever is dat prettig, omdat de lijnen kort zijn. Het is complete ontzorging van alles wat er normaal gesproken bij de uitvoering van een dergelijk contract komt kijken.” Niese stelt dat de integratie van hard- en softservices tot een totaalpakket bij het belastingkantoor nog dagelijks leermomenten oplevert.

Integratie

Niese stelt dat geïntegreerd werken zoals dat gebruikelijk is bij PPS, vele voordelen biedt. “Voorheen werd niet in de ontwerpfase nagedacht over bijvoorbeeld schoonmaken, onderhoud en beveiliging. Dan bleek dat later tijdens de exploitatie toch een hogere kostenpost dan verwacht omdat een gebouw in dat opzicht niet efficiënt was. Nu is dat veel beter, omdat PPS die mogelijkheid wel biedt. Total Cost of Ownership over de gehele periode staat nu centraal.”

Resultaatgericht aanbesteden

Aanbesteden op basis van gewenste resultaten heeft volgens Niese de toekomst. “De markt beweegt en tot zo’n tien jaar geleden besteedde men alleen operationele diensten zoals schoonmaak en beveiliging uit. Het uitbesteden van het totale management van een gebouw heeft de toekomst en is een groeiende markt. De gebruiker betaalt voor de beschikbare ruimte en koopt een resultaat in.Het is aan ons om dit resultaat zo efficiënt mogelijk te behalen binnen de gestelde kwaliteitseisen. Wij nemen alle zorgen uit handen, door risico’s over te nemen. Op deze manier kan de opdrachtgever zich maximaal met de core business bezig houden.”

---

Martien Heijmans
Directeur Heijmans PPP

In Soesterberg gaat naar verwachting begin volgend jaar de eerste paal de grond in voor een nieuw Defensiemuseum. Hier komt niet alleen de historie in beeld, maar is er ook ruimte voor de hedendaagse taken van Defensie in al haar facetten. Het museum werd niet als gebouw, maar als totaalconcept aanbesteed. Dat betekent dus een DBFMO (Design, Build, Finance, Maintenance, Operate) project. Heijmans won deze aanbesteding.

Directeur Martien Heijmans van Heijmans PPP vertelt er meer over. “Nu zijn er twee defensiemusea en men is al jaren bezig om de totale krijgsmachthistorie in één museum onder te brengen. Niet als een statische tentoonstelling, maar als totaal belevingsconcept met daarnaast een educatief doel.”

Totaalconcept

De keus voor PPS in deze uitgebreide vorm vindt Heijmans logisch. “PPS heeft een bewezen rendement in tijd en geld, en exploitatie is geen core business van Defensie. Wij nemen dat dus allemaal voor onze rekening, van bouw tot en met exploitatie.” Heijmans stelt dat het museumproject al jaren speelt en er steeds op bezuinigd werd. “Tot het moment dat Defensie geen concessies meer wilde doen op kwaliteit. “Wij voeren het contract dus zo efficiënt mogelijk uit en het is veelomvattend.”

Het museum komt op het oude vliegveld van Soesterberg en ook het landschap er omheen en de inrichting daarvan valt binnen het contract. “Daarnaast gaat het ook om het goed overbrengen van de boodschap: het museum moet veel meer worden dan een statische verzameling oud defensiemateriaal. Het moet een verhaal vertellen, van vroeger en nu. We willen het van alle kanten belichten. Ook de uitzending van krijgsmachtonderdelen en de inzet bij natuur- en milieurampen.” Er komt op het terrein ook een arena waar tanks kunnen rijden en Heijmans denkt ook aan thematentoonstellingen en shows.

Enthousiasme

Het terrein is enorm, maar Heijmans heeft professionals in het consortium om alle onderdelen vakkundig in te vullen. “We kunnen veel, maar niet alles. Dus werken we samen met een architect, landschapsarchitect en museale inrichters. Een team dat gezamenlijk aan een dergelijk contract werkt, moet wel een klik hebben, er moet eenheid zijn. We moeten elkaar niet frustreren, maar enthousiasmeren en gelukkig doen we dat.”

Starten

De financiering voor dit veelomvattende project komt van twee banken. “Het museum is eigendom van Defensie, het consortium lost in 25 jaar de schuld met rente af. Vergelijk het met een hypotheekvorm.” Nu de voorbereidende werkzaamheden zo goed als klaar zijn, is het nog wachten op de laatste bouwvergunningen. “We hopen in januari volgend jaar te beginnen en het museum in september 2014 in gebruik te nemen.”

---

André van Leijenhorst
Directeur PPS en consortium management ISS Integrated Facility Services

Direct naast het honderd jaar oude deel van de Utrechtse Kromhout Kazerne besloot het ministerie van Defensie enkele jaren geleden om op het overige deel nieuwe huisvesting te zoeken voor het hoofdkwartier van de Koninklijke Landmacht, het Commando Dienstencentra en onderdelen van Defensie Materieel Organisatie. Het werd het grootste PPS-huisvestingsproject dat tot nu toe in Nederland is gerealiseerd. André van Leijenhorst is directeur PPS en consortium management bij ISS Integrated Facility Services en verantwoordelijk voor de facilitaire soft services op het complex. Hij deelt zijn ervaringen.

Op het terrein van bijna 19 hectare zijn ruim 3000 werkplekken, sportvelden, een gezondheidscentrum, vergader- en parkeerfaciliteiten en de legering voor ongeveer 150 medewerkers. Al bij de indeling is rekening gehouden met de facilitaire dienstverlening, vertelt Van Leijenhorst. “Vooraan het complex bevindt zich een logistiek centrum. Van daaruit distribueren wij met compacte elektrische bestelwagens de benodigdheden voor de facilitaire dienstverlening zoals catering en schoonmaak. De routing moet daarop berekend zijn.”

Het voorbeeld tekent hoezeer de fases van een DBFMO-contract verweven moeten zijn. Normaal is een facilitair dienstverlener immers gebonden aan de kenmerken van een bestaand gebouw; daar valt niets meer aan te veranderen. “Nu zaten ook wij bij de architect aan de tekentafel. Facilitair design betekent dat we meedenken over zaken als materiaalgebruik, routing, indeling en logistiek. Zo moet gft-afval op een speciale manier bewaard en afgevoerd worden. Bij het ontwerp hebben we gekozen voor een ondergrondse tank die eens in de zoveel tijd wordt geleegd.” Een oplossing die je niet veel tegenkomt,maar een aanzienlijke besparing oplevert gedurende de exploitatie.

Geven en nemen

De nieuwe Kromhout Kazerne is gerealiseerd door het consortium Komfort BV, bestaande uit Strukton, Ballast Nedam en John Laing. ISS Facility Services en de architectenbureaus Meyer en Van Schooten en Karres en Brands zijn hierin de partners. Om tot het beste voorstel te komen moesten de partijen elkaar leren begrijpen, legt Van Leijenhorst uit. “Zachte vloerbedekking staat voor een facilitair bedrijf garant voor een goede omzet, maar moet ook sneller vervangen worden. Onze gezamenlijke keuze voor natuursteen is duurder in de aanschaf, maar goedkoper in het onderhoud en dus voor het geheel beter. Een architect kan op zijn beurt een prachtige glazen pui wensen, maar als de glazenwasser vervolgens allerlei acrobatische toeren moet uithalen, stijgen de onderhoudskosten.”

Blijven investeren

Zodra het complex af is, begint het voor de facilitaire dienst echt en is het zaak alle ins en outs van het gebruik zo snel mogelijk onder de knie te krijgen en steeds te blijven updaten. “Welke dagen zijn druk, wanneer zijn veel mensen nodig? Waardoor ontstaan de pieken? We moeten aan de outputspecificaties blijven voldoen. Prettig daarbij is dat we makkelijker kunnen investeren in oplossingen die het werk verbeteren, want we weten dat we daar nog vele jaren profijt van zullen hebben. En in onze mensen, omdat ze er nog 25 jaar werkzaam kunnen zijn.”

---

Johan Winnubst
Directeur Business Unit Exploitatie Strukton Worksphere

Een ‘landmark’ voor Groningen. Zo noemt opdrachtgever de Rijksgebouwendienst het gezamenlijke kantoor van de Dienst Uitvoering Onderwijs en de Belastingdienst dat sinds 2011 in gebruik is. Het innovatieve ontwerp behelst een toren van 92 meter, een parkeergarage en een openbare stadstuin en paviljoen. Johan Winnubst is directeur Business Unit Exploitatie van Strukton Worksphere, de regisseur van de integrale dienstverlening in dit 20-jarige DBFMO-contract.

Verantwoordelijkheid voor ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie: dat heeft grote invloed op het proces, illustreert Winnubst. “Je maakt integrale afwegingen, er is geen ruimte meer voor verkokering. Alle keuzes en werkzaamheden worden over de gehele levenscyclus afgewogen. We ontwerpen en bouwen, maar zijn ook verantwoordelijk voor de energiehuishouding tijdens de exploitatieperiode. Daarom hebben we al vroeg nagedacht over de beste oplossing op de lange termijn. Zo zorgt de gevel in de winter via de laagstaande zon voor verwarming van het pand en in de zomer voor beperking van de benodigde koelcapaciteit. ”

Twintig jaar is lang en flexibiliteit van het gebouw is daarom belangrijk. “Om verhuizingen zoveel mogelijk te beperken, is er een goede verhouding tussen flexplekken, vaste werkplekken en vergaderruimtes.” Een ander voorbeeld is de vloerconstructie: water wordt door de vloerconstructie geleid (betonkernactivering) en de bekabeling is aangebracht onder de verhoogde vloer. “Daardoor kun je eenvoudig werkplekken aanpassen. Daarnaast is het kantoor eventueel her te gebruiken voor woningbouw.”

Garanties op kwaliteit

Strukton is een van de aandeelhouders in DUO2, de opdrachtnemer in dit project. “De opdrachtgever betaalt ons per kwartaal een beschikbaarheidsvergoeding die is gekoppeld aan de prestaties. Om continu goed te kunnen presteren, hebben we een monitoringsysteem geïntroduceerd. Het koppelt storingen, klachten en gebouwbeheerssystemen aan de contractafspraken. Dat zorgt voor voortdurende toetsing op kwaliteit, hospitality, betrouwbaarheid en continuïteit. Alle betrokken partijen kunnen inzien hoe we presteren. Hiermee kunnen wij de dienstverlening efficiënt en effectief managen. Dat is van belang, want tekortkomingen kunnen leiden tot kortingen op de vergoeding. Daarnaast laten we zien dat we aan de gewenste kwaliteit voldoen of welke acties we ondernemen om het kwaliteitsniveau te verbeteren.”

Anders denken

“Wij voeren de regie over de integrale dienstverlening bij grote huisvestingscontracten en zijn verantwoordelijk voor meer dan 7500 werkplekken voor rijksambtenaren. Succes leunt grotendeels op de kwaliteit van de mensen. De kennis en ervaring die onze medewerkers inmiddels hebben opgebouwd delen we actief met de markt en passen we toe bij nieuwe integrale projecten. Het ‘oude’ denken ligt ver achter ons.”

Rietveld ontwierp een kraakhelder witte, halve kubus die op een zonnige dag tot een complete kubus gemaakt wordt door de spiegeling in het water. Ondanks dat het bouwwerk inmiddels ietwat grijs en verweerd is, doet de architectuur niet vermoeden dat het pand afgelopen najaar Abraham zag.

Voor Nederlanders klinkt Uithoorn wellicht als ver weg van de stad. Maar voor buitenlandse toeristen is het een buitenwijk van Amsterdam. Zij zijn de doelgroep die ik wil aanspreken met mijn concept, voor hen is Nederland één grote stad. Dit is ook hoe ‘Het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen’ Nederland wil promoten: als stad, aan de hand van onze belangrijkste exportproducten. 

Het toeval wil dat Gerrit Rietveld de grondlegger is van een van onze belangrijkste export producten: Dutch Design. Dat maakt 1+1=2 voor mijn concept ‘Typical Dutch: Design’. Nederland is ons museum. Deze landelijke museumroute biedt een inspirerende tentoonstelling door en over nationaal ontwerp.

Gezien de ligging nabij Schiphol, zou De Hoeksteen een goede slotlocatie zijn van deze nationale museumroute. Een samenvattende expositie vertelt hier in Uithoorn het verhaal van Dutch Design. Deze tweeledige expositie is een eerbetoon aan de gebruiksvoorwerpen (zoals ze door hun ontwerpers bedoeld zijn) en aan de designklassiekers (wat de tijd van ze gemaakt heeft).

In een traditioneel museum kun je aan het eind van je bezoek een kant en klaar aandenken aanschaffen. Maar Rietveld was niet van ‘kant en klaar’. Hij was een man van ambacht, wat hij graag overbracht aan ‘het volk’. Daarom biedt De Hoeksteen zijn bezoekers ‘een dag als Dutch Designer’. Co-creatie is hierbij het uitgangspunt. Dat betekent dat ontwerpers en bezoekers samen aan de slag gaan, met een eigen typisch Nederlands souvenir als resultaat.

De Hoeksteen wordt straks gerund door een gerenommeerd ontwerpbureau (die deze iconische plek zijn thuisbasis mag noemen). De invulling zou een combinatie moeten zijn tussen expositie van toonaangevend Dutch Design en een multidisciplinaire werkplaats, waar bezoekers en ontwerpers samen werken aan innovatief productdesign. Zo ontstaat een positieve kruisbestuiving, waarbij de ontwerpers hun voordeel doen met de input van potentiele gebruikers en de toerist profiteert van de ontwerper als leermeester.

‘Typical Dutch: Design’ is, naast het beste dat Nederlands Design te bieden heeft, ook een ervaring over het proces van design. Het inspireert en stimuleert om actief mee te denken over de maatschappelijke en esthetische betekenis van vormgeving.

Friso de Zeeuw
Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling.

“Met het wegvallen van bankfinanciering zie ik een voorzichtige opmars van allerlei vormen privaat kapitaal”, vertelt De Zeeuw, verbonden aan de TU Delft en tevens directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling. “Dat banken zich terugtrokken heeft de problematiek verscherpt. Verschillende projecten in gebiedsontwikkelingen waren echter al wankel en hadden op zichzelf geen deugdelijke businesscase, dichtgerekend met positieve aannames en torenhoge ambities. Daarnaast hebben ook goede projecten het loodje gelegd omdat er geen afname meer was van winkels, woningen en kantoren.”
Waar voor de crisis fors aan de voorkant van projecten werd geïnvesteerd en het geheel van onderdelen als sloop, aankoop, infrastructuur en planvorming een integrale voorfinanciering kende, ziet De Zeeuw nu kleinere deelprojecten. “Het streven is om de badkuip van voorinvesteringen ondieper en korter te maken. Kunnen afgeronde deelprojecten bijvoorbeeld misschien al inkomsten genereren in een eerder stadium? Toch zie ik de vraag op sommige plekken weer groter worden -denk aan de woningvraag in de regio’s Amsterdam en Utrecht – en is het denkbaar dat de planonderdelen weer groter worden en de voorfinanciering ook. Maar dat is niet van het niveau zoals voor de crisis”, meldt hij.

Alternatieve financieringsstructuren

De Zeeuw ziet relatief nieuwe partijen die kleine gebiedsontwikkelingen en herontwikkelingsprojecten deels zelf kunnen financieren: “Dat zijn bijvoorbeeld particulieren en bouwbedrijven met een stevig eigen vermogen. Regelmatig doemt ook de vraag op of pensioenfondsen niet meer in Nederland zouden moeten investeren. Dat gebeurt soms via inflatievaste leningen aan de overheid voor infrastructurele projecten. Maar gebiedsontwikkelingsprojecten die marktrisico’s met zich meebrengen zijn voor hen niet aantrekkelijk.”
Buitenlandse investeringen zijn volgens hem een ander alternatief. De Zeeuw illustreert het met het voorbeeld van het Duitse Patrizia dat 5500 woningen van Vestia kocht. Naar zijn mening kunnen omvangrijke buitenlandse beleggingen op den duur leiden tot een herontwikkeling van gebieden. “We blijven voor gebiedsontwikkeling wel aangewezen op samenwerking in de publiek-private sfeer, in verschillende vormen. Hoewel er binnen gemeenten discussie over is, blijft het zinnig als zij aan cruciale projecten voor het publiek belang risicodragend deelnemen. Ook als instigator voor private partijen; het geeft commitment.”

Betrekken

Financiers krijgen weer meer vertrouwen in projecten in gebiedsontwikkeling, denkt De Zeeuw. “Al is het wel zaak hen tijdig bij projecten te betrekken en niet pas in het eindstadium. Bovendien moet een businesscase degelijk zijn. Verder is het noodzaak om eigen geld mee te nemen, minimaal 20 procent. Ook denk ik dat projecten niet te complex, maar eenvoudiger en inzichtelijker moeten zijn. Met samenhang, maar niet alles onlosmakelijk met elkaar verbonden.”
De Zeeuw pleit ervoor dat financiering meer aandacht krijgt. “Het was voor de crisis geen onoverkomelijk probleem. Je ging gewoon met de pet rond langs de banken. Nu kan financiering het breekpunt zijn.”

Johannes van Bentum
Hoofdredacteur Vastgoedmarkt
 

De kantorenmarkt laat gunstige cijfers zijn. De hoeveelheid in gebruik genomen meters zal in 2015 even hoog uitkomen als vorig jaar – namelijk één miljoen vierkante meter – daarnaast daalt de leegstand ten opzichte van de piek tijdens de crisis. Dit komt onder andere door transformatie naar woningen. Van Bentum: “In verschillende steden daalt het aanbod, wat gunstig is voor de waarde van de voorraad die overblijft.” Daarbij speelt mee dat de groeiende stroom vluchtelingen in voormalig overheidsvastgoed wordt gehuisvest. Die panden zweven niet langer boven de markt. Het leidt ertoe dat het aantal transacties aantrekt. “Het heeft lang stilgelegen, daarom valt het nu extra op dat er weer beweging is”, nuanceert Van Bentum enigszins. De lage rentestand is er volgens hem debet aan dat de markt aantrekt. “Vastgoed zorgt door de bank genomen voor een stabiele cashflow.”

Gevraagd naar trends in de markt, noemt Van Bentum als eerste de behoefte aan kleinere vloeroppervlakten. Mensen zijn nu eenmaal minder op kantoor dan voorheen. Waar er eerder een werkplek werd gerekend voor anderhalf medewerker, gaat dat nu richting een werkplek voor twee medewerkers. Sommige bedrijfstakken, waar medewerkers veel bij klanten zijn, zitten daar nog boven. Het heeft ertoe geleid dat grote kantoren lastig zijn te verhuren. Vaak worden ze omgeturnd tot multitennant locaties. Wat er weer voor zorgt dat er meer gebruikerstransacties worden gesloten. De aantrekkende economie helpt daaraan mee. “Mensen hebben weer vaker een kantoor nodig. Toch groeit het aantal meters in gebruik niet meer zo sterk mee als voorheen.”

Buiten de eisen aan vloeroppervlakte zijn ook de eisen aan de omgeving veranderd. Bedrijven zoeken naar kantoren met voldoende voorzieningen in en om het gebouw. De levendigheid van het gebied weegt sterk mee in de besluitvorming. Het is dan ook niet voor niets dat in kantoor-gebieden steeds meer horeca en winkeltjes ontstaan. Vanuit die gedachte heeft een centrumlocatie sterk de voorkeur gekregen boven een locatie langs een snelweg. “Dat ligt ook aan de bereikbaarheid met het OV. Die is tegenwoordig veel belangrijker dan met de auto”, besluit Van Bentum.

Nieuw-West was altijd een groene buitenwijk van Amsterdam, maar krijgt in hoog tempo een binnenstedelijk milieu. Dat is goed zichtbaar op het Allebéplein, vlakbij de ringweg en station Lelylaan. Mauer: “Voorheen was dit een parkeerplaats met een paar flats, enkele winkels en een snackbar. Maar nu wordt het een echt plein met een winkelcentrum, jongerenhuisvesting, sociale woningbouw, duurdere huurwoningen en koopappartementen.”
Een van de eerste projecten aan het plein – onlangs opgeleverd – is de transformatie van het kantoorpand van corporatie De Key tot veertig koopwoningen.
Mauer: “Corporaties mogen in de marktsector niet meer aan projectontwikkeling doen, dus zijn we afhankelijk van andere partijen. Belangstelling genoeg. Na de pioniers kwamen enkele volgers en nu word ik dagelijks gebeld over nieuwe plannen. Ik noem het wel de wet van de inspirerende achterstand als tegenhanger van de wet op de remmende voorsprong.”

Nieuw-West telt 97 lopende stedelijke vernieuwingsprojecten met een enorme variatie. Zo is het voormalige IBM-hoofdkantoor omgevormd tot een verzamelgebouw van kleine ICT-ondernemers. Het groene dak is geschikt voor stadslandbouw. Rondom station Sloterdijk verandert het voormalige kantorengebied in een levendig centrum met kunst, cultuur en in de toekomst ook woningen.
“We hebben in ons stadsdeel veertien creatieve broedplaatsen en zijn daarmee koploper van de hele stad”, aldus Mauer. Opvallend zijn verder het hoge aantal zelfbouwkavels, de verkoop van klusflats die naar eigen inzicht zijn in te delen en de opkomst van hotels. Mauer: “Er is hier veel te doen, maar nog niet iedereen weet dat. Ik zou alleen wat meer horeca en restaurants willen, zodat bewoners voor de gezelligheid niet naar het centrum hoeven.”

https://youtube.com/watch?v=z9zMQ9FscZM%3Flist%3DPLuTQOi8xeUCY_P92L_J_wWSL0Tube-z-Q%26showinfo%3D0

Het stadsdeel bouwt zelf niet, maar let op een juiste mix van alle functies en knapt de openbare ruimte op. “Wij zijn de ogen en oren van de wijk”, zegt Mauer. Sinds de stelselwijziging van 2014 heeft het stadsdeelbestuur minder bevoegdheden, maar Mauer ervaart binnen zijn portefeuille veel vrijheid. “In goed overleg met de wethouders van de centrale stad kan ik veel realiseren. Wij hebben immers de kennis van de buurt en de contacten met de bewoners.”

Goed isolerende wanden, vloeren en daken zorgen volgens Fraanje voor een prettige oppervlaktetemperatuur. Ook hebben ze ’een langere levensduur dan installaties en is isolatie minder afhankelijk van bewonersgedrag. “In grondgebonden woningen is vloerisolatie een ondergeschoven kindje”, stelt de directeur. “Het wordt in de epc niet goed beloond, terwijl duurzaamheid begint met het kijken naar de gehele gebouwschil.” Waarom dan een ondergeschoven kindje? De installatie-industrie heeft volgens Fraanje goed ingespeeld op de vraag naar duurzame gebouwen. “Er is een hele industrie actief installaties aan het promoten. Daarmee valt de aandacht voor een goede isolatie soms een beetje weg. Ook de bewoner wordt stiefmoederlijk behandeld. Gebouwen worden onnodig duur en bewoners verwachten in een duurzame woning meer comfort en een lage energierekening. Dat is helaas niet altijd het geval geweest. NVTB is voor woningbouw voorstander van het zogenaamde Mimi-systeem: minder installatie, meer isolatie.”

Samenspel

Steenwol heeft als isolatiemateriaal een van de langste trackrecords in de bouw, stelt Fraanje. “We weten goed dat steenwol ook over een lange periode goed blijft isoleren. Steenwol is eenvoudig te recyclen. Zelf zie ik veel in het compleet demontabel bouwen van wandelementen die als geheel kunnen worden gebruikt.” Om goede resultaten te behalen met isolatie blijkt het nodig om nauw samen te werken. Fraanje: “Toeleverende bedrijven moeten klanten een totaaloplossing leveren met prestatiegarantie, zodat een compleet pand wordt aangepakt in plaats van alle losse onderdelen.” De toekomst van energiebesparing en comfortabele panden ligt volgens Fraanje in een goed samenspel tussen isolatie, lichttoetreding en energiezuinige apparatuur. “Energieneutrale woningen worden de minikrachtcentrales van huishoudens. Door de vraag te beperken, kan niet-gebruikte energie die je met bijvoorbeeld zonne-collectoren opwekt, voor het opladen van de elektrische auto worden gebruikt.”

“De Taskforce Bouwagenda is hard nodig en wel om drie belangrijke redenen. Ten eerste loopt de bouw achter bij de productiviteit ten opzichte van de industrie. Dit komt deels door de crisis, maar ook door het conservatisme binnen de sector.

De manier van bouwen blijft relatief gezien hetzelfde.In de toekomst moet dat veranderen omdat digitalisering ook binnenshuis aan een opmars bezig is. Daarnaast komen er steeds meer duurzame materialen in omloop die prima toegepast kunnen worden in huizen en gebouwen.

De bouwsector heeft daar de afgelopen jaren, mede door de crisis, veel te weinig aandacht aan besteed. De derde reden is het Energieakkoord 2013 waarin we staan voor de uitdaging én de belofte om woningen en bedrijfspanden te verduurzamen.

De Taskforce gaat werken aan een woningvoorraad die in 2050 honderd procent energieneutraal is. Daarnaast raken de grondstoffen op en zetten we ons in voor vijftig procent minder gebruik van primaire grondstoffen in 2030 en Nederland circulair in 2050.

Ook de productiviteit van de sector moet omhoog. We voorzien een groei van 1 miljoen woningen in de toekomst. Forse uitdagingen die we willen realiseren met ‘De Bouwagenda’.

Roadmaps

Wachten op natuurlijke evolutie is niet voldoende meer. Er is een revolutie nodig. Bedenk daarbij dat de stedelijke gebieden verantwoordelijkzijn voor veertig procent van het totale energieverbruik. Omdat de uitdagingen zo groot zijn, is de Taskforce breed opgezet met experts uit verschillende deelmarkten.

De Taskforce is benoemd voor vier jaar en inmiddels ligt de eerste versie van ‘De Bouwagenda’ bij de kabinetsformateur. Hierin wordt een beeld geschetst van de sector tot 2030.

Het spreekt vanzelf dat de agenda, waarin we werken met roadmaps, tussentijds bijgesteld kan worden als maatschappelijke veranderingen daar aanleiding toe geven.

De Bouwcoalitie, het ‘parlement’ zeg maar, telt vijftig partijen en ziet toe op de uitvoering van De Bouwagenda. Deze bouw-brede coalitie bestaat uit vertegenwoordigers van o.a. overheid, provincie, ingenieurs, architecten, vakbonden, woonbonden én HBO en MBO raden.

Een dergelijke brede insteek creëert draagvlak omdat alle betrokken partijen inbreng hebben in het grote geheel.

Overkoepelende thema’s

De Bouwagenda heeft elf roadmaps. Hierin staat precies beschreven wat de huidige situatie is en waar we naar toe willen.

Dat zijn: Bruggen & sluizen, Rioleringen, Energie-infrastructuur, Particuliere woningvoorraad, Corporatiebezit, Vervanging nieuwbouw, Hoogbouw, Scholen, Wonen & Zorg, Transformatie renovatie en multifunctioneel gebruik en Aardbevingsbestendig bouwen en renoveren.

Zes overkoepelende thema’s spelen en rol bij deze revolutie: circulair bouwen, ontwerpen vanuit integrale visie, digitalisering en informatisering, human capital, regels en maatregelen die de verandering ondersteunen, en het laatste thema gaat om samenwerken vanuit vertrouwen.

Neem human capital; digitalisering vereist een andere opleiding dan de standaard metselaar of schilder. Opleidingen moeten daardoor veranderen zodat het onderwijs aansluit op de toekomst.

Er is echt een revolutie nodig om alle doelstellingen te halen. De aanpak van bouwen moet grootschaliger, geen tien huizen, maar duizenden. Om dat waar te maken, moet het ook betaalbaar zijn.

Er kan nu al binnen een week een huis uit de fabriek rollen, maar vanwege kleinschaligheid is het te duur. Grootschalige aanpak maakt het goedkoper.

De Taskforce Bouwagenda is met ‘De Bouwagenda’ een extra duwtje in de rug voor de bouwsector. Het biedt enorme kansen aan iedereen die zich bezig houdt met deze sector.

Het is een trein die aan het begin van een enorme reis staat. Mijn advies aan iedereen in de ‘bouw’; wacht niet af, maar neem de leiding. ‘De Bouwagenda’ is een uitdaging, maar biedt ook enorm veel kansen.”