Bas Niese
Business unit directeur DBFMO Facilicom
Enkele jaren geleden won één bedrijf de PPS aanbesteding in DBFMO vorm van de nieuwe Belastingdiensthuisvesting in Doetinchem: Facilicom Services Group uit Schiedam. Bas Niese is business unit directeur DBFMO bij Facilicom en hij vertelt er meer over.
“Door het samenvoegen van verschillende regionale vestigingen van de Belastingdienst, was er behoefte aan een nieuw pand in Doetinchem. We waren verantwoordelijk voor de financiering, het ontwerp, de bouw en inrichting, het onderhoud, maar ook voor de dienstverlening aan de bijna vijfhonderd medewerkers.” Het gebouw werd in 2010 in gebruik genomen en is en blijft eigendom van de bouwer.
Leermomenten
Vaak zijn er verschillende leveranciers betrokken bij de uitvoering van een DBFMO constructie, maar in dit geval gebeurde dat door een integraal exploitatieteam met eigen medewerkers. “Dat betekent een grotere verbondenheid en maximaal faciliteren. Als team hebben we één belang en leveren we gezamenlijk één prestatie. Dat betekent ook gemakkelijker beslissen, één directeur, minder overleg en efficiënter werken.Voor de opdrachtgever is dat prettig, omdat de lijnen kort zijn. Het is complete ontzorging van alles wat er normaal gesproken bij de uitvoering van een dergelijk contract komt kijken.” Niese stelt dat de integratie van hard- en softservices tot een totaalpakket bij het belastingkantoor nog dagelijks leermomenten oplevert.
Integratie
Niese stelt dat geïntegreerd werken zoals dat gebruikelijk is bij PPS, vele voordelen biedt. “Voorheen werd niet in de ontwerpfase nagedacht over bijvoorbeeld schoonmaken, onderhoud en beveiliging. Dan bleek dat later tijdens de exploitatie toch een hogere kostenpost dan verwacht omdat een gebouw in dat opzicht niet efficiënt was. Nu is dat veel beter, omdat PPS die mogelijkheid wel biedt. Total Cost of Ownership over de gehele periode staat nu centraal.”
Resultaatgericht aanbesteden
Aanbesteden op basis van gewenste resultaten heeft volgens Niese de toekomst. “De markt beweegt en tot zo’n tien jaar geleden besteedde men alleen operationele diensten zoals schoonmaak en beveiliging uit. Het uitbesteden van het totale management van een gebouw heeft de toekomst en is een groeiende markt. De gebruiker betaalt voor de beschikbare ruimte en koopt een resultaat in.Het is aan ons om dit resultaat zo efficiënt mogelijk te behalen binnen de gestelde kwaliteitseisen. Wij nemen alle zorgen uit handen, door risico’s over te nemen. Op deze manier kan de opdrachtgever zich maximaal met de core business bezig houden.”
Martien Heijmans
Directeur Heijmans PPP
In Soesterberg gaat naar verwachting begin volgend jaar de eerste paal de grond in voor een nieuw Defensiemuseum. Hier komt niet alleen de historie in beeld, maar is er ook ruimte voor de hedendaagse taken van Defensie in al haar facetten. Het museum werd niet als gebouw, maar als totaalconcept aanbesteed. Dat betekent dus een DBFMO (Design, Build, Finance, Maintenance, Operate) project. Heijmans won deze aanbesteding.
Directeur Martien Heijmans van Heijmans PPP vertelt er meer over. “Nu zijn er twee defensiemusea en men is al jaren bezig om de totale krijgsmachthistorie in één museum onder te brengen. Niet als een statische tentoonstelling, maar als totaal belevingsconcept met daarnaast een educatief doel.”
Totaalconcept
De keus voor PPS in deze uitgebreide vorm vindt Heijmans logisch. “PPS heeft een bewezen rendement in tijd en geld, en exploitatie is geen core business van Defensie. Wij nemen dat dus allemaal voor onze rekening, van bouw tot en met exploitatie.” Heijmans stelt dat het museumproject al jaren speelt en er steeds op bezuinigd werd. “Tot het moment dat Defensie geen concessies meer wilde doen op kwaliteit. “Wij voeren het contract dus zo efficiënt mogelijk uit en het is veelomvattend.”
Het museum komt op het oude vliegveld van Soesterberg en ook het landschap er omheen en de inrichting daarvan valt binnen het contract. “Daarnaast gaat het ook om het goed overbrengen van de boodschap: het museum moet veel meer worden dan een statische verzameling oud defensiemateriaal. Het moet een verhaal vertellen, van vroeger en nu. We willen het van alle kanten belichten. Ook de uitzending van krijgsmachtonderdelen en de inzet bij natuur- en milieurampen.” Er komt op het terrein ook een arena waar tanks kunnen rijden en Heijmans denkt ook aan thematentoonstellingen en shows.
Enthousiasme
Het terrein is enorm, maar Heijmans heeft professionals in het consortium om alle onderdelen vakkundig in te vullen. “We kunnen veel, maar niet alles. Dus werken we samen met een architect, landschapsarchitect en museale inrichters. Een team dat gezamenlijk aan een dergelijk contract werkt, moet wel een klik hebben, er moet eenheid zijn. We moeten elkaar niet frustreren, maar enthousiasmeren en gelukkig doen we dat.”
Starten
De financiering voor dit veelomvattende project komt van twee banken. “Het museum is eigendom van Defensie, het consortium lost in 25 jaar de schuld met rente af. Vergelijk het met een hypotheekvorm.” Nu de voorbereidende werkzaamheden zo goed als klaar zijn, is het nog wachten op de laatste bouwvergunningen. “We hopen in januari volgend jaar te beginnen en het museum in september 2014 in gebruik te nemen.”
André van Leijenhorst
Directeur PPS en consortium management ISS Integrated Facility Services
Direct naast het honderd jaar oude deel van de Utrechtse Kromhout Kazerne besloot het ministerie van Defensie enkele jaren geleden om op het overige deel nieuwe huisvesting te zoeken voor het hoofdkwartier van de Koninklijke Landmacht, het Commando Dienstencentra en onderdelen van Defensie Materieel Organisatie. Het werd het grootste PPS-huisvestingsproject dat tot nu toe in Nederland is gerealiseerd. André van Leijenhorst is directeur PPS en consortium management bij ISS Integrated Facility Services en verantwoordelijk voor de facilitaire soft services op het complex. Hij deelt zijn ervaringen.
Op het terrein van bijna 19 hectare zijn ruim 3000 werkplekken, sportvelden, een gezondheidscentrum, vergader- en parkeerfaciliteiten en de legering voor ongeveer 150 medewerkers. Al bij de indeling is rekening gehouden met de facilitaire dienstverlening, vertelt Van Leijenhorst. “Vooraan het complex bevindt zich een logistiek centrum. Van daaruit distribueren wij met compacte elektrische bestelwagens de benodigdheden voor de facilitaire dienstverlening zoals catering en schoonmaak. De routing moet daarop berekend zijn.”
Het voorbeeld tekent hoezeer de fases van een DBFMO-contract verweven moeten zijn. Normaal is een facilitair dienstverlener immers gebonden aan de kenmerken van een bestaand gebouw; daar valt niets meer aan te veranderen. “Nu zaten ook wij bij de architect aan de tekentafel. Facilitair design betekent dat we meedenken over zaken als materiaalgebruik, routing, indeling en logistiek. Zo moet gft-afval op een speciale manier bewaard en afgevoerd worden. Bij het ontwerp hebben we gekozen voor een ondergrondse tank die eens in de zoveel tijd wordt geleegd.” Een oplossing die je niet veel tegenkomt,maar een aanzienlijke besparing oplevert gedurende de exploitatie.
Geven en nemen
De nieuwe Kromhout Kazerne is gerealiseerd door het consortium Komfort BV, bestaande uit Strukton, Ballast Nedam en John Laing. ISS Facility Services en de architectenbureaus Meyer en Van Schooten en Karres en Brands zijn hierin de partners. Om tot het beste voorstel te komen moesten de partijen elkaar leren begrijpen, legt Van Leijenhorst uit. “Zachte vloerbedekking staat voor een facilitair bedrijf garant voor een goede omzet, maar moet ook sneller vervangen worden. Onze gezamenlijke keuze voor natuursteen is duurder in de aanschaf, maar goedkoper in het onderhoud en dus voor het geheel beter. Een architect kan op zijn beurt een prachtige glazen pui wensen, maar als de glazenwasser vervolgens allerlei acrobatische toeren moet uithalen, stijgen de onderhoudskosten.”
Blijven investeren
Zodra het complex af is, begint het voor de facilitaire dienst echt en is het zaak alle ins en outs van het gebruik zo snel mogelijk onder de knie te krijgen en steeds te blijven updaten. “Welke dagen zijn druk, wanneer zijn veel mensen nodig? Waardoor ontstaan de pieken? We moeten aan de outputspecificaties blijven voldoen. Prettig daarbij is dat we makkelijker kunnen investeren in oplossingen die het werk verbeteren, want we weten dat we daar nog vele jaren profijt van zullen hebben. En in onze mensen, omdat ze er nog 25 jaar werkzaam kunnen zijn.”
Johan Winnubst
Directeur Business Unit Exploitatie Strukton Worksphere
Een ‘landmark’ voor Groningen. Zo noemt opdrachtgever de Rijksgebouwendienst het gezamenlijke kantoor van de Dienst Uitvoering Onderwijs en de Belastingdienst dat sinds 2011 in gebruik is. Het innovatieve ontwerp behelst een toren van 92 meter, een parkeergarage en een openbare stadstuin en paviljoen. Johan Winnubst is directeur Business Unit Exploitatie van Strukton Worksphere, de regisseur van de integrale dienstverlening in dit 20-jarige DBFMO-contract.
Verantwoordelijkheid voor ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie: dat heeft grote invloed op het proces, illustreert Winnubst. “Je maakt integrale afwegingen, er is geen ruimte meer voor verkokering. Alle keuzes en werkzaamheden worden over de gehele levenscyclus afgewogen. We ontwerpen en bouwen, maar zijn ook verantwoordelijk voor de energiehuishouding tijdens de exploitatieperiode. Daarom hebben we al vroeg nagedacht over de beste oplossing op de lange termijn. Zo zorgt de gevel in de winter via de laagstaande zon voor verwarming van het pand en in de zomer voor beperking van de benodigde koelcapaciteit. ”
Twintig jaar is lang en flexibiliteit van het gebouw is daarom belangrijk. “Om verhuizingen zoveel mogelijk te beperken, is er een goede verhouding tussen flexplekken, vaste werkplekken en vergaderruimtes.” Een ander voorbeeld is de vloerconstructie: water wordt door de vloerconstructie geleid (betonkernactivering) en de bekabeling is aangebracht onder de verhoogde vloer. “Daardoor kun je eenvoudig werkplekken aanpassen. Daarnaast is het kantoor eventueel her te gebruiken voor woningbouw.”
Garanties op kwaliteit
Strukton is een van de aandeelhouders in DUO2, de opdrachtnemer in dit project. “De opdrachtgever betaalt ons per kwartaal een beschikbaarheidsvergoeding die is gekoppeld aan de prestaties. Om continu goed te kunnen presteren, hebben we een monitoringsysteem geïntroduceerd. Het koppelt storingen, klachten en gebouwbeheerssystemen aan de contractafspraken. Dat zorgt voor voortdurende toetsing op kwaliteit, hospitality, betrouwbaarheid en continuïteit. Alle betrokken partijen kunnen inzien hoe we presteren. Hiermee kunnen wij de dienstverlening efficiënt en effectief managen. Dat is van belang, want tekortkomingen kunnen leiden tot kortingen op de vergoeding. Daarnaast laten we zien dat we aan de gewenste kwaliteit voldoen of welke acties we ondernemen om het kwaliteitsniveau te verbeteren.”
Anders denken
“Wij voeren de regie over de integrale dienstverlening bij grote huisvestingscontracten en zijn verantwoordelijk voor meer dan 7500 werkplekken voor rijksambtenaren. Succes leunt grotendeels op de kwaliteit van de mensen. De kennis en ervaring die onze medewerkers inmiddels hebben opgebouwd delen we actief met de markt en passen we toe bij nieuwe integrale projecten. Het ‘oude’ denken ligt ver achter ons.”
