Duurzaam kantoor als strategisch instrument in de ‘war for talent’

Verduurzaming van kantoorpanden richt zich veelal op het beter laten presteren van de fysieke omgeving. Maar het zijn de prestaties van de gebruikers die centraal moeten staan.

In de strijd om talent heeft het kantoor strategische waarde gekregen, stellen enkele voorlopers in de markt. Op de bovenste verdieping van ‘s werelds duurzaamste kantoor The Edge gingen we in gesprek. De voorspelling – van een decennium geleden – dat kantoren als werkplaats niet meer nodig zouden zijn, is onjuist gebleken. In tegendeel: mensen zoeken elkaar steeds meer op. Je bent steeds meer afhankelijk van anderen om prestaties te kunnen leveren. Zonder interactie is er bijvoorbeeld geen innovatie mogelijk. Als je ergens niet bij bent, mis je de boot. Er is een groeiende behoefte om fysiek samen te werken. Kantoren zijn er om dat te faciliteren, stelt Tom Jochems, Head of Real Estate & Facilities Randstad. “Veel teams werken bij ons volgens het Lean principe en komen iedere ochtend bij elkaar voor een ‘stand up’. Daarvoor kom je het liefst fysiek bij elkaar.” Maar ook buiten het eigen bedrijf is het nodig om (toevallige) ontmoetingen te faciliteren, stelt Ellis ten Dam, Director Business Unit Royal Haskoning-DHV en Board Member van CoreNet Benelux. “Bedrijven werken niet meer alleen. Ze staan in verbinding met de buitenwereld, bijvoorbeeld door samenwerking met start-ups. De community die je rondom een corporate vormt moet je de ruimte geven die ze nodig heeft.”

Gebruiker moet leidend zijn

De modernisering – en vooral verduurzaming – van kantoren richtte zich tot voor kort vooral op de stenen. Zoals in het voorgaande doorklinkt, is het echter de gebruiker die leidend moet zijn, stelt Wouter Oosting, Senior Director Workplace Strategies bij CBRE. Talent werven en behouden staat bij veel organisaties hoog op de agenda. “Een sterk bedrijf wordt gevormd door succesvolle mensen. Om mensen maximaal te laten presteren, moeten ze goed in hun vel zitten en kunnen werken in een gezonde werkomgeving, die positief bijdraagt aan de kwaliteit van leven. Bedrijven die dit begrijpen zijn hierin succesvoller.” De arbeidsmarkt is veranderd. Medewerkers willen op een boeiende plek werken, waar zij betekenisvol kunnen zijn. Er moet reuring en dynamiek zijn, beleving; een plek moet de cultuur weerspiegelen van het bedrijf. De genoemde toevallige ontmoetingen vinden plaats op marktpleinen en andere gebieden waar mensen op een laagdrempelige manier bij elkaar kunnen komen. Zo’n plek mag niet verstorend werken, zegt Jan Hein Tiedema, Managing Director van OVG Real Estate dat onder andere The Edge ontwikkelde. Wat als secundair gezien werd, zoals een restaurant, ontmoetingsplekken en plaza’s, is nu een primaire zaak geworden, vat Oosting samen.

Openheid realiseren

Jochems werpt een blik op de praktijk. Randstad staat aan de vooravond van een grootscheepse verbouwing van het hoofdkantoor. Binnen dezelfde muren van het pand dat reeds vijfentwintig jaar in gebruik is, wordt vooral meer openheid gerealiseerd. Om samenwerking te ondersteunen is het goed om de dynamiek van de organisatie te laten zien, meent Jochems. Vanuit die gedachte kijk je naar wat dat voor werkplekken betekent. Behalve de meer reguliere bureaus bijvoorbeeld ook plekken om rustig te bellen of om kort staand te werken. Informatiedeling komt ook centraal te staan. “Het geld wordt niet op het hoofdkantoor verdiend, maar in het land. We moeten zichtbaar maken hoe het daar gaat.”

Voldoende daglicht, een frisse neus halen, geen geraffineerde suikers; we weten allemaal dat het goed voor ons is. Er wordt echter nog onvoldoende rekening mee gehouden in de kantooromgeving. De invloed van de kantooromgeving op productiviteit en ziekteverzuim is volgens Ten Dam inmiddels ruim voldoende aangetoond door de wetenschap. Zij benadrukt ook het belang van diversiteit. Behoeften verschillen tussen mensen. Een moderne organisatie weet ze allemaal te bedienen. Dat vraagt om een cultuuromslag. Dat zit hem in meerdere dingen, weet Jochems: “Je kunt een aangepaste bureaustoel hebben, maar het probleem is juist dat je de hele dag op die stoel zit.” Moderne technologie kan helpen bij die omslag. Steeds meer kantoren beschikken – in vergelijking met enige jaren geleden – over een veelvoud aan chips en sensoren. De techniek ontwikkelt zich in rap tempo. Dat is mooi, maar het gaat om de daadwerkelijke toepassing, meent Jochems. “Je weet pas wat werkt als je het gebruikt. Daarom moeten we niet te veel aan gebouwen vastmaken. Het is geen lease-auto die je iedere vier jaar inruilt voor een geavanceerder model.” Tiedema: “Dat klopt. Techniek moet je kunnen upgraden, modulair en flexibel, zodat een gebouw zich blijft ontwikkelen.” Ten Dam: “Er is veel data beschikbaar. De vraag is welke informatie ons vooruit gaat helpen.”

Interessant verdienmodel

Slimme gebouwen maken het mogelijk om te segregeren, vult Tiedema aan. Op afdelingsniveau bijvoorbeeld. “Je wilt mensen niet op een negatieve manier stimuleren, maar we merken dat mensen het van nature beter willen doen dan het gemiddelde. Alleen die mindset zorgt er al voor dat mensen gaan minderen met bijvoorbeeld energieverbruik.” Het meetbaar maken zorgt ervoor dat eindgebruikers zich bewust zijn van hun gedrag. Bovendien ontstaat er volgens Ten Dam een interessant verdienmodel wanneer data wordt ingezet om services aan eindgebruikers te leveren. “Op Schiphol koppelen we bijvoorbeeld real time vluchtgegevens aan het klimaatsysteem. Dit soort gegevens zijn ook razend interessant voor de retail en horeca.” Oosting: “Het zijn inderdaad steeds meer de servicecomponenten waarop verdiend kan worden.”

De realiteit is wel dat het overgrote deel van de markt nog te veel naar de stenen kijkt, stelt Ten Dam. Ze houdt het op een top twintig procent die echt stappen vooruit zet. Een herkenbaar beeld voor Tiedema. OVG besloot om niet langer aan de gebruikers te vragen wat zij willen, maar vanuit een eigen visie kantoren te ontwikkelen. Hoewel dit wellicht wat tegenstrijdig klinkt, kan zo de grootste stap in duurzaamheid gemaakt worden. Klanten neigen toch te veel naar wat ze al kennen. OVG ziet zich in haar aanpak gesteund doordat The Edge in korte tijd vrijwel volledig is verhuurd. Op de vraag in hoeverre certificering een rol speelt, wordt gemengd gereageerd. Certificering biedt houvast en is een hulpmiddel om de markt tot volwassenheid te brengen, maar de druk van een certificaat kan ook oneigenlijk werken. Positief is in ieder geval dat bij certificeringen zoals de WELL standaard en ook binnen BREEAM steeds meer aandacht uitgaat naar de mens en het gebruik en minder naar het gebouw. Oosting is erg te spreken over de WELL-certificering, waar de basis begint bij de mens. “Certificering kan werken als aanjager om bewustzijn voor het onderwerp te creëren.”  Ten Dam ziet daarnaast kansen in het benchmark-effect van de ‘In-Use’ certificering van BREEAM, die de prestaties van bestaande bouw in kaart brengt. “Er is nog veel te
bereiken in de bestaande voorraad.”

Meer ontwikkelingen