Om in 2050 emissievrij te wonen, moeten er 200.000 woningen per jaar worden
verduurzaamd. Deze doelstelling uit de klimaatconferentie Parijs 2015 waar Nederland zich aan heeft gecommitteerd, eist dat we de CO2-uitstoot van de woningmarkt drastisch moeten terugdringen. Hoe realiseren we dat?
Het Kadaster neemt, vanuit de ambitie bij te willen dragen aan maatschappelijke vraagstukken, het initiatief en gaat met partners op de woningmarkt in
gesprek. Tijdens een door het Kadaster georganiseerd rondetafelgesprek leggen zes experts aan de hand van vier stellingen uit waarom voor dit vraagstuk leiderschap en een langetermijnvisienoodzakelijk zijn.
De laatste twee jaar stijgen het aantal woningverkopen en de woningprijzen snel. Daarnaast doen zich nieuwe groei in het aantal aankopen van woningen om die te verhuren. Ook wordt een fors aandeel van de woningaankopen gerealiseerd zonder dat er een hypotheek of een bouwkundige keuring aan is gekoppeld.
Deze ontwikkelingen voor een duurzaam gebouwde omgeving zorgen ervoor dat wonen een hot issue is. De vraag wie hier verantwoordelijkheid voor neemt is actueel.
Om de waargenomen ontwikkelingen goed te duiden, nodigt het Kadaster – met meer dan honderd jaar ervaring in het oplossen van ruimtelijke vraagstukken- zes experts uit de praktijk en wetenschap uit om in de Jaarbeurs van gedachten te wisselen over de huidige trends en ontwikkelingen op de woningmarkt.
Aan tafel zitten: Dirk Brounen, Anne-Jo Visser, Leendert Meijers, Lara Brand, Ernst van der Leij, Wim Flikweert en het gesprek wordt geleid door Paul de Vries.
Oververhitting?
In de prijs van koop- en huurwoningen komt veel tot uiting. Als de prijzen stijgen, heeft dat een bepaalde reden. Veel krantenkoppen hebben het over oververhitting en een ‘prijsbubbel’. Overal kunnen we lezen dat de prijzen hard stijgen, namelijk met acht procent.
Ernst Van der Leij van Brink Groep bijt het spits af en zet kanttekeningen bij een aantal woorden in deze eerste stelling. Hij vindt dat je niet kunt spreken van dé woningmarkt. “De woningmarktis regionaal bepaald. In Noord- Oost Groningen is dat echt heel andersdan in Amsterdam.”
Van der Leij gelooft niet zozeer dat het om oververhitting gaat, maar om een uitgestelde vraag. Tijdens de crisis hadden mensen wel de financiële middelen om te verhuizen, maar hielden ze de hand op de knip.
Tegenwoordig brengen zij hun eigen geld in. Daarnaast worden veel woningen door beleggers gekocht. “Waar veel vraag is, gaat de prijs nou eenmaal omhoog. Het is echter wel essentieel om de nuancering per woonproduct en per regio te blijven maken en de potentiële koper goed voor te lichten.”
Lange termijn bubbel
De experts vinden dat er geen sprake is van oververhitting omdat de dalende rente, het gestegen inkomen en de gewijzigde hypotheeknormen ervoor zorgen dat koopwoningen nu nog goed betaalbaar zijn. Meijers wijst echter wel op het risico van een bubbel op de langere termijn.
Volgens de adjunctdirecteur van NVB Bouw neemt de krapte snel toe. Echter, ziet hij in de praktijk van de nieuwbouw dat enerzijds de vraag naar woningen de laatste twee jaar is verdubbeld en anderzijds het woningaanbod is gehalveerd. In de bestaande bouw begint deze ontwikkeling zich ook steeds meer voor te doen.
“Als we kijken naar de nieuwbouwmarkt, dan kan de consument nog maar kiezen uit twee woningen. In de bestaande bouw zijn dat nog maar vijf woningen, terwijl dat idealiter tien woningen zouden moeten zijn.
Als deze situatie lang blijft voortbestaan, dan zullen de prijzen flink stijgen en creëren we wel degelijk een bubbel. Om te beginnen in de grote steden met krappe markten. Dit zal er voor zorgen dat mensen op zoek gaan naar woningen buiten de steden.”
Minister van Duurzaamheid en Wonen
Duurzaamheid is door de energietransitie – een beleidsplan van de overheid om van fossiele brandstof en naar volledig duurzame energiebronnen zoals zonne- en windenergie over te stappen – een nog belangrijker onderwerp geworden.
Door woningen energiezuinig te maken, bijvoorbeeld door isolatie of het installeren van zonnepanelen, heeft de woningmarkt een sleutel in handen om de energietransitie te versnellen te realiseren.
Bovendien is het financieel aantrekkelijk om te investeren in duurzame woningen. Op dit gebied zijn er al veel afspraken met woningcorporaties gemaakt, maar hoe neem je nou ook particuliere huiseigenaren mee in de verduurzaming en bij wie ligt die verantwoordelijkheid?
De experts zijn het erover eens dat regie vanuit de centrale overheid noodzakelijk is om aan de afspraken van de Klimaattop Parijs te voldoen. Verduurzaming van de gebouwde omgeving heeft zoveel raakvlakken met andere sectoren in de economie dat een minister, die alle terreinen verbindt en blijft noodzakelijk is.
De experts vinden dat de centrale overheid hier een zeer grote verantwoordelijkheid in heeft. Brounen: “Door duurzaamheid een prioriteit te maken op regeringsniveau kunnen we vaart maken met de energietransitie en gaat de consument het ook serieus nemen.
Het is toch raar dat nog zo weinig mensen een zonnepaneel hebben. Die investering levert drie keer meer op dan je spaarrente, maar mensen weten dit simpelweg niet.
Daarnaast moet iedereen in de keten – van makelaar tot taxateur – de verantwoordelijkheid voelen om de huiseigenaar informatie te geven over de duurzaamheid van een woning.
De overheid is verantwoordelijk voor die mentaliteitsomslag.” Van der Leij voegt toe: “In Duitsland zie je dat de staat een garantie afgeeft voor de prijs van de stroom van zonnepanelen, waardoor het honderd procent financierbaar wordt.
Door het afgedekte risico zijn heel veel mensen bereid de stap naar zonnepanelen te zetten en kun je grote stappen maken in de versnelling van de energietransitie.”
Mentaliteitsverandering
De consument moet goed worden geinformeerd over de voordelen en mogelijkheden van duurzame woningen.
Flikweert: “We moeten het de consument makkelijker maken, bijvoorbeeld door het collectief aanbieden van een duurzaamheidspakket met isolatie, dubbelglas en ga zo maar door.”
Transformeren, herbestemmen en bouwen
De prijsontwikkeling in de stedelijke omgeving is enorm. Steeds meer mensen willen in de stad wonen waardoor er krapte op de woningmarkt ontstaat. Het kabinet vindt dat moeten bijbouwen.
Echter kan er niet alleen binnen de bebouwde omgeving van de stad aan de vraag worden voldaan blijkt uit onderzoek van Brink Groep.
“Uit ons onderzoek blijkt dat er in 2030 behoefte is aan 1 miljoen nieuwe huizen. Van die woningen kan 35 a 37 procent ruimtelijk in de bestaande stad gerealiseerd worden en 9 procent op onbenutte terreinen zoals oude kantoorgebouwen en bouwplaatsen. Daarnaast zal er ook verdichting plaats moeten vinden.”
Bruisende steden
Naast uitdagingen biedt de krapte op de woningmarkt ook kansen en kan er op het vlak van de ruimtelijke ordening een grote slag gemaakt worden. De markt zal hier het voortouw in moeten nemen, vinden de experts, maar ook het Rijk heeft hierin een verantwoordelijkheid.
Brand van het Stimuleringsprogramma: “Op het moment zie je gaten in de stad door bijvoorbeeld lege winkels en kantoorpanden. Door die gaten op te vullen kun je komen tot duurzamere en bruisendere steden.
Het is belangrijk om dus niet alleen sectoraal naar wonen te kijken, maar ook naar wat andere vraagstukken. Echter, vaak is binnenstedelijk bouwen lastig en duur. De roep uit de praktijk richting neemt toe. En dan vooral gericht op subsidies voor woningbouw.
Een notoire ‘killer’ voor binnenstedelijke bouwprojecten is versnipperd eigendom wat leidt tot kostbare verwervingen en een lange doorlooptijd. Door bestaand en nieuw instrumentarium zoals herverkaveling in te zetten, kan binnenstedelijk bouwen slimmer, e ffectiever en goedkoper worden.”
Infrastructuur
Naast transformeren, herbestemmen en bouwen in de stad moet er gekeken worden naar andere oplossingen om het woningtekort aan te pakken, aldus de deelnemers.
De infrastructuur kan bijvoorbeeld ook hier een bijdrage aan leveren. Meijers: “Door nieuwe technologieën kan de mobiliteit verbeterd worden. Denk bijvoorbeeld aan een moderne zweeftrein (de Hyperloop), die je binnen 15 minuten vanuit Amsterdam naar Almelo brengt.
Dat lijkt nu ver van je bed, maar door zo’n ontwikkeling hoef je niet meer per se in het stadshart te wonen en wordt Nederland een deltametropool met groengebieden.”
Middensegment staat met lege handen
Visser geeft aan dat er ook rekening gehouden moet worden met de generatie baby boomers die voorlopig nog thuis blijft wonen. Daarnaast maakt zij zich ernstige zorgen over het groeiend aantal mensen dat net teveel verdient voor een sociale huurwoning en te weinig verdient om een hypotheek te krijgen om diezelfde woning te kunnen kopen.
“Deze mensen zijn veroordeeld tot de duurdere, geliberaliseerde woningmarkt met huurprijzen boven de €711. Door die hogere huur kunnen zij niet sparen en kunnen zij geen kant op.”
Ook Van der Leij heeft zorgen over dit middensegment. “Aan de onderkant zie je dat mensen huurtoeslag krijgen en de bovenkant heeft een heel luxe hypotheekrenteaftrek. Voor het middensegment is er niets. Wat we hieraan kunnen doen?
In elk geval zorgen voor een groter aanbod van huurwoningen boven de liberalisatiegrens, want nu is dat aanbod veel te klein.”
Particuliere verhuurders
Particuliere verhuurders zijn bij uitstek de eigenaren van geliberaliseerde huurwoningen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat in het afgelopen op de markt komen. Dat zou goed nieuws moeten zijn.
De meeste particuliere verhuurders zien we terug in wordt 19 procent van de woningen gekocht door particuliere verhuurders, in Rotterdam 14 procent, in Den Haag 15 procent en in Utrecht 9 procent.
Hoewel deze ontwikkeling inderdaad voor meer woningaanbod zorgt in het middensegment, rijst de vraag of zij hiermee koopstarters niet verdringen op de woningmarkt.
Al gauw gaat de discussie richting segregatie: de laagste inkomensgroepen nog meer in de sociale de particuliere huursector en de hoogste inkomensgroepen in de koopsector.
Van der Leij: “Ik vind die segregatie tussen arm en rijk een zorgwekkende ontwikkeling. Daarmee maken we rare steden en de planoloog in mij zegt dat we dat niet moeten willen.”
Flikweert is ook bang dat door deze ontwikkeling een scheiding wordt aangebracht. “Het moet niet zo zijn dat je starters de kans ontneemt om de koopsector in te stromen. Kunnen kiezen voor huur of koop moet wel mogelijk blijven.”
De experts zijn het erover eens dat de markt door de komst van de particuliere verhuurder verandert en dat er gezocht moet worden naar een nieuw evenwicht.
Huurprijzen worden nu in Nederland nergens geregistreerd. Een landelijke database waarin alle huurprijzen zijn opgenomen zou dan ook een goed begin zijn om excessen te voorkomen.
Regie pakken
Voor alle deelnemers staat als paal boven water dat verduurzaming van de woningmarkt de hoogste prioriteit zou moeten krijgen. Alleen dan kan de CO2- uitstoot van woningen massaal naar beneden worden gebracht.
Hier kan alleen voortgang op worden geboekt als het Rijk daar op inzet en nadrukkelijk de regie pakt. Brounen: “Het Rijk moet slim en streng gaan ontwerpen.
Alle lokale initiatieven zijn leuk, maar zorgen voor een ratjetoe. De best practices in de verschillende steden moeten de standaard worden voor het hele land.”
